Die Annuität ist die gleichbleibende Kreditrate aus Zinsen und Tilgung. Anfangs geht der größere Teil an Zinsen, mit sinkender Restschuld wächst der Tilgungsanteil. Deshalb wirken zusätzliche Rückzahlungen in den ersten Jahren am stärksten. Bei variablen Zinsen passt die Bank allerdings Rate oder Laufzeit an.
Ausführlich erklärt
Die Annuität bezeichnet die über die Laufzeit gleichbleibende Zahlung, die ein Kreditnehmer an die Bank leistet. Sie setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen: einem Zinsanteil, der auf die jeweils offene Restschuld entfällt, und einem Tilgungsanteil, der die Schuld reduziert. Der Gesamtbetrag bleibt konstant, während sich die interne Zusammensetzung mit jeder Zahlung verschiebt. Diese Verschiebung ist der eigentliche Kern des Konzepts.
Zu Beginn ist die Restschuld hoch, entsprechend groß ist der Zinsanteil und klein der Tilgungsanteil. Mit jeder geleisteten Rate sinkt die Restschuld, wodurch weniger Zinsen anfallen und automatisch mehr Geld in die Tilgung fließt. Die Entschuldung beschleunigt sich also im Zeitverlauf. Genau deshalb wirken Sondertilgungen in den ersten Jahren besonders stark: Sie senken die Zinsbasis für die gesamte verbleibende Laufzeit.
Rechnerisch ergibt sich die Annuität aus Kreditbetrag, Zinssatz und Laufzeit über den sogenannten Annuitätenfaktor. Für die Praxis wichtiger als die Formel ist das Verständnis der Stellschrauben. Eine längere Laufzeit senkt die monatliche Rate, erhöht aber die Summe der insgesamt gezahlten Zinsen erheblich. Ein höherer Zinssatz erhöht die Rate überproportional, weil bei gleichbleibender Annuität weniger für die Tilgung übrig bleibt.
Eine höhere Anfangstilgung verkürzt die Laufzeit deutlich, verlangt aber eine höhere monatliche Belastbarkeit. In Österreich wird die Annuität meist monatlich verrechnet, wobei viele Verträge vierteljährliche Zinsanpassungen bei variabler Verzinsung vorsehen. Bei einem variabel verzinsten Kredit bleibt die Annuität nicht wirklich konstant: Steigt der Referenzzinssatz, passt die Bank entweder die Rate an oder verlängert die Laufzeit. Beide Varianten haben spürbare Folgen, weshalb im Kreditvertrag klar geregelt sein sollte, welcher Mechanismus greift.
Bei Fixzinsvereinbarungen ist die Annuität für die Dauer der Bindung tatsächlich fix; danach folgt eine Neukonditionierung, deren Ergebnis heute niemand kennt. Für die Haushaltsplanung ist die Annuität die zentrale Kennzahl, aber nicht die einzige. Zur monatlichen Gesamtbelastung zählen zusätzlich Betriebskosten, Rücklagendotierung, Versicherungen, Grundsteuer und Instandhaltung. Wer nur die Kreditrate mit der bisherigen Miete vergleicht, unterschätzt die tatsächliche Belastung regelmäßig deutlich.
Bei Anlageobjekten wird die Annuität dem Nettoertrag gegenübergestellt. Übersteigt der Mietüberschuss nach Kosten die Annuität, trägt sich das Objekt selbst; liegt er darunter, ist monatlich Eigenkapital nachzuschießen. Da der Tilgungsanteil dabei kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau ist, sollte man bei dieser Betrachtung Zins- und Tilgungsanteil bewusst trennen. Ein Tilgungsplan, der beide Komponenten für jedes Jahr ausweist, ist dafür das nützlichste Hilfsmittel und sollte von jeder Bank zur Verfügung gestellt werden.
Steuerlich wirkt sich diese Trennung ebenfalls aus: Bei vermieteten Objekten sind die Zinsen als Werbungskosten abzugsfähig, der Tilgungsanteil hingegen nicht, weil er lediglich eine Vermögensumschichtung darstellt. Wer die monatliche Annuität pauschal als Aufwand ansetzt, rechnet daher falsch.