Als Renditeobjekt wird eine Immobilie beworben, bei der die Verzinsung das Hauptargument ist. Liegt die versprochene Rendite deutlich über dem Markt, hat das einen Grund: schwache Lage, Sanierungsstau, wacklige Mieter oder rechtliche Besonderheiten. Beworbene Bruttorenditen liegen regelmäßig zu hoch. Wer diesen Grund kennt, einpreist und tragen kann, entscheidet bewusst.
Ausführlich erklärt
Als Renditeobjekt wird eine Immobilie bezeichnet, bei der die erzielbare Verzinsung das wesentliche Verkaufsargument ist. Der Begriff ist nicht definiert und sagt für sich genommen nichts über Qualität aus – er beschreibt die Perspektive der Vermarktung. Typisch sind kleinere Zinshäuser, vermietete Wohnungspakete, Geschäftsobjekte und Anlagen in Regionen abseits der Ballungsräume. Häufig wird eine im Vergleich zum Markt hohe Rendite hervorgehoben.
Genau das ist der Ansatzpunkt der Prüfung: Eine deutlich über dem Marktniveau liegende Rendite hat eine Ursache, und diese Ursache zu finden ist die eigentliche Aufgabe vor dem Kauf. Die häufigsten Ursachen sind gut beschreibbar. Erstens die Lage: In Regionen mit Abwanderung und schwacher wirtschaftlicher Entwicklung sind Kaufpreise niedrig, weil die künftige Nachfrage unsicher ist. Die Rendite ist dann die Vergütung für ein Wertverlustrisiko.
Zweitens der Zustand: Ein Objekt mit Sanierungsstau erscheint günstig, bis die anstehenden Investitionen eingerechnet werden. Drittens die Mieterstruktur: Ein einzelner Mieter mit auslaufendem Vertrag, schwacher Bonität oder ungewöhnlich hoher Miete erzeugt eine Rendite, die sich nicht halten lässt. Viertens die Drittverwendungsfähigkeit: Objekte, die nur für eine bestimmte Nutzung geeignet sind, lassen sich im Leerstandsfall kaum nachbesetzen. Fünftens rechtliche Besonderheiten – etwa ein Baurecht mit kurzer Restlaufzeit oder eingetragene Wohnrechte.
Zur Prüfung gehört daher eine eigene Rechnung nach einheitlicher Konvention: Jahresnettomiete abzüglich nicht überwälzbarer Bewirtschaftungskosten und eines realistischen Leerstandsansatzes, geteilt durch die Gesamtinvestition einschließlich Kaufnebenkosten. Beworbene Bruttorenditen blenden beide Anpassungen aus und liegen regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte darüber. Die erforderlichen Unterlagen sind stets dieselben: vollständige Mieterliste mit Vertragsdatum, Laufzeit, Befristung, Hauptmietzins, Wertsicherung, Kaution und Kündigungsverzichten; Betriebskostenabrechnungen mehrerer Jahre; bei Wohnungseigentum Jahresabrechnungen, Versammlungsprotokolle und Rücklagenstand; Grundbuchsauszug samt Urkunden; Bauakt; Energieausweis. Werden Unterlagen nicht vorgelegt, ist das für sich genommen ein Befund.
Ergänzend lohnt eine Einschätzung der Nachvermietbarkeit: Wie lange steht eine vergleichbare Einheit in dieser Lage leer, und zu welcher Miete wird tatsächlich abgeschlossen? Diese Frage beantwortet, ob die kalkulierte Rendite nachhaltig ist. Schließlich ist der Ausstieg mitzudenken. Für Objekte in schwachen Lagen ist der Käuferkreis klein; ein Verkauf dauert länger und erfolgt häufig mit Abschlag.
Wer eine realistische Haltedauer und ein Ausstiegsszenario definiert, trifft die bessere Entscheidung. Damit ist nicht gesagt, dass Renditeobjekte grundsätzlich problematisch wären. Wer die Ursache der höheren Rendite kennt, sie bepreist und tragen kann, trifft eine bewusste unternehmerische Entscheidung. Problematisch wird es, wenn die Rendite als Qualitätsmerkmal statt als Risikoprämie verstanden wird.
Diese Verwechslung ist die häufigste Ursache für Enttäuschungen bei privaten Anlegern. Hilfreich ist daher eine einfache Kontrollfrage: Warum verkauft der Eigentümer ein Objekt mit einer so guten Rendite, statt es zu behalten? Die Antwort führt meist direkt zur Ursache.