Zwei Dinge tragen diesen Namen. Zum einen der Vertrag, mit dem eine Baufirma beauftragt wird; sie schuldet ein fertiges, mängelfreies Werk. Zum anderen ein Bescheid, mit dem die Behörde einem Eigentümer Arbeiten vorschreibt. Solche offenen Bescheide gehen beim Verkauf auf den Käufer über und stehen nicht im Grundbuch.
Ausführlich erklärt
Der Begriff Bauauftrag wird in der Praxis in zwei völlig unterschiedlichen Bedeutungen verwendet, die man auseinanderhalten muss. Im zivilrechtlichen Sinn ist der Bauauftrag die Beauftragung eines Bauunternehmens mit der Errichtung oder Änderung eines Bauwerks. Rechtlich handelt es sich um einen Werkvertrag nach den §§ 1151 ff ABGB: Geschuldet wird ein Erfolg, nämlich das mängelfreie Werk, nicht bloß eine Tätigkeit. Der Auftraggeber schuldet den Werklohn, der Auftragnehmer die vertragsgemäße Herstellung.
Für die Bauwirtschaft haben sich dazu standardisierte Vertragsgrundlagen etabliert, insbesondere die ÖNORM B 2110 für Bauleistungen, die Regelungen zu Leistungsänderungen, Mehrkostenforderungen, Fristen, Abnahme, Rücklässen und Gewährleistung enthält. Wird sie vereinbart, ersetzt sie in weiten Teilen die dispositiven Regeln des ABGB. Ein solider Bauauftrag sollte mehrere Punkte klar regeln: den Leistungsumfang mit Leistungsverzeichnis oder detaillierter Bau- und Ausstattungsbeschreibung, den Preis samt Art der Preisbildung – Pauschalpreis, Einheitspreis oder Regie –, die Behandlung von Zusatzleistungen und Sonderwünschen, verbindliche Termine samt Pönale bei Verzug, Zahlungsplan nach Baufortschritt, Deckungs- und Haftungsrücklass, Versicherungsnachweise sowie Regelungen zur Abnahme und Mängelbehebung. Zu klären ist außerdem, ob mit Einzelunternehmern, einem Generalunternehmer oder einem Totalunternehmer gearbeitet wird, weil sich Koordinationsaufwand und Haftungsverteilung erheblich unterscheiden.
Im öffentlich-rechtlichen Sinn bezeichnet der Bauauftrag hingegen einen behördlichen Bescheid, mit dem die Baubehörde dem Eigentümer eine bauliche Maßnahme aufträgt. Solche baupolizeilichen Aufträge ergehen etwa zur Behebung von Baugebrechen, zur Herstellung eines vorschriftsgemäßen Zustands, zur Beseitigung konsenswidriger Bauteile oder zur Abtragung eines gefährdenden Bauwerks. Sie sind durchsetzbar; kommt der Eigentümer nicht nach, kann die Behörde die Arbeiten im Wege der Ersatzvornahme auf seine Kosten durchführen lassen. Für Käufer ist die zweite Bedeutung besonders relevant.
Ein offener baupolizeilicher Auftrag geht mit der Liegenschaft über und trifft den neuen Eigentümer. Es empfiehlt sich daher, im Zuge der Bauaktprüfung ausdrücklich zu erheben, ob solche Bescheide bestehen oder Verfahren anhängig sind. Ein Hinweis darauf findet sich nicht im Grundbuch, sondern nur bei der Baubehörde. Für Bauherren gilt: Der wichtigste Hebel liegt in der Vorbereitung.
Ein präzises Leistungsverzeichnis, das mehrere Anbieter vergleichbar macht, verhindert spätere Auseinandersetzungen über den geschuldeten Umfang weit wirksamer als jede nachträgliche Diskussion. Ebenso lohnt sich eine begleitende örtliche Bauaufsicht, die Ausführung, Termine und Rechnungslegung prüft. Ihre Kosten liegen typischerweise deutlich unter dem, was durch vermiedene Nachträge und rechtzeitig erkannte Ausführungsfehler eingespart wird. Zu bedenken ist außerdem die Bonität des Auftragnehmers.
Insolvenzen während der Bauphase gehören zu den teuersten Störfällen überhaupt, weil unfertige Gewerke neu ausgeschrieben, Gewährleistungsansprüche wertlos und Termine unhaltbar werden. Zahlungen streng nach Baufortschritt, ein ausreichender Deckungsrücklass und im Zweifel eine Bankgarantie sind daher keine Formalität, sondern echter Risikoschutz. Bei öffentlichen Auftraggebern kommt das Vergaberecht hinzu, das Verfahren, Zuschlagskriterien und Rechtsschutz detailliert regelt und bei privaten Bauvorhaben keine Rolle spielt.