Bei der Bauabnahme übernimmt der Bauherr die fertige Leistung. Damit wird der Werklohn fällig und die Gewährleistungsfrist beginnt. Deshalb gehören alle Mängel in ein schriftliches Protokoll mit Behebungsfrist. Wer trotz bekannter Mängel vorbehaltlos abnimmt, kann Ansprüche verlieren. Beim Bauträgerkauf bleibt die letzte Rate meist bis zur Behebung offen.
Ausführlich erklärt
Die Bauabnahme ist die förmliche Übernahme einer Bauleistung durch den Auftraggeber. Sie bestätigt, dass das Werk im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht wurde, und löst eine Reihe rechtlicher Folgen aus. Zu unterscheiden ist sie von der behördlichen Seite: Die Fertigstellungsanzeige beziehungsweise Benützungsbewilligung nach der jeweiligen Landesbauordnung betrifft das Verhältnis zur Baubehörde, nicht das Verhältnis zwischen Bauherr und ausführendem Unternehmen. Die zivilrechtlichen Folgen der Abnahme sind erheblich. Mit ihr wird der Werklohn fällig, die Gefahr geht auf den Auftraggeber über, und die Gewährleistungsfristen beginnen zu laufen – bei unbeweglichen Sachen regelmäßig drei Jahre.
Ebenso verschiebt sich die Beweislast: Innerhalb der ersten sechs Monate nach Übergabe wird vermutet, dass ein hervorgekommener Mangel bereits bei Übergabe vorhanden war; danach muss der Auftraggeber diesen Nachweis führen. Wer die Abnahme sorglos erklärt, gibt daher eine starke Rechtsposition auf. Der Ablauf sollte strukturiert erfolgen. Sinnvoll ist ein gemeinsamer Begehungstermin mit ausreichend Zeit, guter Beleuchtung und – bei größeren Projekten – der Begleitung durch einen Bausachverständigen oder die örtliche Bauaufsicht. Geprüft werden alle Gewerke gegen Baubeschreibung und Pläne: Maße, Oberflächen, Fenster und Türen samt Funktion, Elektro- und Sanitärinstallationen, Heizung, Abdichtungen, Dach, Fassade und Außenanlagen.
Zusätzlich sind die Unterlagen einzufordern: Ausführungspläne, Bedienungsanleitungen, Prüfbefunde, Dichtheitsnachweise, Energieausweis, Wartungsanleitungen und Gewährleistungsurkunden. Festgestellte Mängel gehören vollständig in ein schriftliches Übernahmeprotokoll, das beide Seiten unterfertigen. Jeder Punkt sollte konkret beschrieben, verortet und mit einer Frist zur Behebung versehen sein; Fotos sind hilfreich. Wichtig ist der ausdrückliche Vorbehalt: Wer Mängel kennt und die Abnahme vorbehaltlos erklärt, kann Ansprüche verlieren. Bei wesentlichen Mängeln, die die Nutzung erheblich beeinträchtigen, kann die Abnahme berechtigt verweigert werden; bei geringfügigen Mängeln ist eine Übernahme unter Vorbehalt der übliche Weg.
Zur Absicherung dienen Rücklässe. Der Deckungsrücklass wird während der Bauabwicklung von den Abschlagsrechnungen einbehalten und sichert die vertragsgemäße Fertigstellung; der Haftungsrücklass wird nach der Abnahme für die Dauer der Gewährleistung zurückbehalten und deckt Mängelbehebungsansprüche. Beide können durch Bankgarantien ersetzt werden. Ihre Höhe und Dauer sollten bereits im Werkvertrag geregelt sein. Beim Erwerb vom Bauträger gilt eine eigene Systematik.
Das Bauträgervertragsgesetz koppelt die Zahlungsraten an definierte Baufortschritte und sieht Sicherungsmodelle vor; die letzte Rate ist typischerweise erst nach Behebung der protokollierten Mängel fällig. Erwerber sollten diese Rate keinesfalls vorzeitig freigeben – sie ist das wirksamste Druckmittel zur zügigen Mängelbehebung. Empfehlenswert ist zudem, die Abnahme nicht unter Zeitdruck und nicht bei schlechten Sichtverhältnissen durchzuführen. Ein Termin bei Tageslicht, mit funktionierender Stromversorgung und laufender Heizung erlaubt eine deutlich verlässlichere Beurteilung als eine hastige Begehung am späten Nachmittag im Winter. Der Aufwand für einen begleitenden Sachverständigen liegt typischerweise weit unter den Kosten eines später übersehenen Mangels.