Als Dachboden gilt der nicht ausgebaute Raum unter dem Dach. In einer Eigentumsanlage gehört er meist allen gemeinsam, in einem Zinshaus in einer Hand ist er ein eigenständiger Vermögenswert, ausbaubar ist aber nicht jeder. Eine der wirtschaftlichsten Energiesparmaßnahmen ist die Dämmung der obersten Geschoßdecke: günstig, einfach, sofort spürbar.
Ausführlich erklärt
Der Dachboden ist der nicht ausgebaute Raum unter dem Dach eines Gebäudes, oberhalb der obersten Geschoßdecke. Er dient traditionell als Lager- und Trockenraum und ist in vielen österreichischen Bestandsgebäuden – insbesondere in Gründerzeithäusern – ein erheblicher, bislang ungenutzter Flächenanteil. Rechtlich ist die Zuordnung der zentrale Punkt. In einer Wohnungseigentumsanlage ist der Dachboden im Regelfall ein allgemeiner Teil der Liegenschaft und steht damit allen Eigentümern gemeinsam zu.
Möglich ist auch, dass einzelne Abteile als Zubehör-Wohnungseigentum bestimmten Wohnungen zugeordnet sind oder dass eine Benützungsregelung besteht. Welche Variante vorliegt, ergibt sich aus Grundbuch, Nutzwertgutachten und Wohnungseigentumsvertrag. Die Unterscheidung ist wirtschaftlich bedeutsam, weil sie darüber entscheidet, wer über einen Ausbau bestimmen und wer von der Wertsteigerung profitieren kann. Bei Zinshäusern in einer Hand ist der Dachboden ein eigenständiger Vermögenswert.
Er kann ausgebaut, in Wohnungseigentum überführt oder als Rohdachboden verkauft werden. In Städten mit hoher Nachfrage ist dieses Potenzial regelmäßig ein maßgeblicher Bestandteil des Kaufpreises, weshalb bei jeder Zinshausbewertung die Frage nach der Ausbaubarkeit gestellt wird. Ob ein Ausbau möglich ist, hängt von mehreren Faktoren ab: der zulässigen Bebauungsdichte und Gebäudehöhe, den Bebauungsbestimmungen, der Tragfähigkeit der bestehenden Konstruktion, den erreichbaren Raumhöhen, der Erschließung über Stiegenhaus und Lift, dem Brandschutz sowie – in Schutzzonen oder bei denkmalgeschützten Objekten – der Zulässigkeit von Eingriffen in die Dachlandschaft. Nicht jeder große Dachboden lässt sich sinnvoll ausbauen.
Auch ohne Ausbau bestehen Pflichten. Dachböden unterliegen brandschutzrechtlichen Anforderungen; Fluchtwege und Zugänge sind freizuhalten, und die Lagerung brennbarer Materialien ist häufig eingeschränkt. Der Zustand des Dachstuhls sollte regelmäßig kontrolliert werden, insbesondere auf Feuchtigkeitseintritt, Schädlingsbefall und Schäden an den Auflagern der Balken. Eine Dämmung der obersten Geschoßdecke ist zudem eine der wirtschaftlichsten Energiesparmaßnahmen überhaupt: Sie ist vergleichsweise günstig, technisch einfach und wirkt sofort, weil ein erheblicher Teil der Wärmeverluste über das Dach erfolgt.
Für Käufer eines Zinshauses oder einer Wohnung in einem Altbau lohnt daher ein Blick nach oben. Zu klären sind der bauliche Zustand, die rechtliche Zuordnung, ob bereits Ausbaurechte an Dritte veräußert wurden – solche Vereinbarungen finden sich mitunter im Grundbuch – und ob die Gemeinde einem Ausbau grundsätzlich zugänglich wäre. Diese Informationen können den Wert eines Objekts erheblich verändern. Auch bei Einfamilienhäusern lohnt die Betrachtung.
Ein statisch tragfähiger Dachboden mit ausreichender Höhe bietet Reserve für spätere Erweiterungen, ohne dass zusätzlich gebaut werden muss – vorausgesetzt, die zulässige Dichte ist noch nicht ausgeschöpft. Diese Reserve ist ein Wertfaktor, der in Inseraten selten benannt wird. Zu prüfen sind dabei die lichte Höhe unter dem First, der Abstand der Sparren und die Tragfähigkeit der obersten Geschoßdecke.