Das Dachgeschoss ist das oberste Geschoß eines Hauses und liegt ganz oder teilweise im Dachraum. Schrägen verkleinern die nutzbare Fläche, im Sommer wird es schnell heiß. Dafür locken Ruhe, Ausblick und oft eine Terrasse. Wichtig beim Kauf: Wurde der Ausbau damals überhaupt behördlich bewilligt?
Ausführlich erklärt
Als Dachgeschoss bezeichnet man das oberste Geschoß eines Gebäudes, das ganz oder teilweise innerhalb des Dachraums liegt. Es unterscheidet sich damit vom Vollgeschoß, dessen Umfassungswände in voller Höhe senkrecht ausgeführt sind. Ob ein Dachgeschoß baurechtlich als Vollgeschoß gilt, hängt von den Definitionen der jeweiligen Landesbauordnung ab und entscheidet mit darüber, wie viel gebaut werden darf. Diese Einordnung hat unmittelbare wirtschaftliche Folgen.
Wird ein Dachgeschoß nicht oder nur anteilig auf die zulässige Geschoßflächenzahl angerechnet, entsteht Fläche, die die Dichtekennzahl nicht belastet – ein erheblicher Vorteil für Bauherren. Die Regelungen unterscheiden sich zwischen den Bundesländern deutlich und knüpfen typischerweise an Kriterien wie Kniestockhöhe, Dachneigung, Anteil der Flächen mit ausreichender Raumhöhe oder das Verhältnis zur darunterliegenden Geschoßfläche an. Eine Aussage ohne Blick in die konkrete Landesregelung ist daher nicht belastbar. Bautechnisch ist das Dachgeschoß der anspruchsvollste Teil eines Gebäudes.
Die Dachkonstruktion muss gleichzeitig tragen, dämmen, luftdicht sein und Regen abhalten. Kritisch sind die Luftdichtheitsebene mit ihren Anschlüssen an Fenster, Kamine und Durchdringungen, die Vermeidung von Wärmebrücken an Traufe und Ortgang, die Hinterlüftung der Dachhaut und die Ausführung im Bereich von Kehlen und Gauben. Fehler führen zu Kondensat in der Konstruktion, das über Jahre unbemerkt Schäden verursacht. Die zweite Herausforderung ist der sommerliche Wärmeschutz.
Dachgeschoße heizen sich stärker auf als andere Geschoße, weil die Dachfläche der Sonne am unmittelbarsten ausgesetzt ist und wenig Speichermasse vorhanden ist. Wirksam sind eine ausreichend dicke Dämmung mit hoher Rohdichte, außenliegende Beschattung, Verglasungen mit niedrigem Energiedurchlassgrad und die Möglichkeit zur Querlüftung in der Nacht. Nutzungsseitig ergeben sich charakteristische Einschränkungen. Dachschrägen reduzieren die tatsächlich nutzbare Fläche, Möblierung ist eingeschränkt, und Räume mit geringer Stehhöhe sind je nach Landesrecht nur begrenzt als Aufenthaltsräume anrechenbar.
Bei Flächenangaben ist daher zu klären, wie Bereiche unter Schrägen berücksichtigt wurden – zwischen Nutzfläche im mietrechtlichen Sinn und beworbener Wohnfläche können erhebliche Unterschiede bestehen. Dem stehen die bekannten Qualitäten gegenüber: Ruhe, Ausblick, Lichtführung und häufig attraktive Freiflächen in Form von Dachterrassen. In Kombination mit einem Lift zählen Dachgeschoßwohnungen daher zu den gefragtesten Segmenten des Marktes. Für Käufer empfiehlt sich eine Besichtigung an einem heißen Sommertag sowie die Frage nach Dämmstärke, Beschattung, Lüftungskonzept und dem Zeitpunkt der letzten Dachsanierung.
Ebenfalls zu klären ist, ob das Dachgeschoß zum Zeitpunkt des Ausbaus ordnungsgemäß bewilligt wurde. Nachträglich ausgebaute Dachräume ohne Bewilligung gehören zu den häufigsten Konsenswidrigkeiten in österreichischen Bestandsgebäuden und werden regelmäßig erst beim Verkauf oder bei einer Finanzierungsprüfung entdeckt. Aufschluss gibt allein der Bauakt, der vor Vertragsabschluss eingesehen werden sollte.