Am Anfang eines Bauvorhabens steht die Grobkostenschätzung: eine erste Hochrechnung der Kosten anhand von Erfahrungswerten je Quadratmeter oder Kubikmeter. Sie kann noch deutlich danebenliegen und wird im Lauf der Planung genauer. Vergessen werden häufig Anschlussgebühren, Erdarbeiten, Planungshonorare, Außenanlagen und Küche. Ein Sicherheitspuffer gehört daher fix eingerechnet.
Ausführlich erklärt
Die Grobkostenschätzung ist die erste Ermittlung der voraussichtlichen Kosten eines Bauvorhabens. Sie erfolgt in einem frühen Planungsstadium, wenn Entwurf und Ausführungsdetails noch nicht feststehen, und dient dazu, die grundsätzliche Machbarkeit und den Finanzierungsbedarf abzuschätzen. In Österreich orientiert sich die Kostenermittlung an der ÖNORM B 1801-1, die mehrere Stufen mit zunehmender Genauigkeit vorsieht. Am Anfang steht die Kostenschätzung auf Basis von Kennwerten, danach folgt die Kostenberechnung auf Basis der Entwurfsplanung, anschließend der Kostenanschlag auf Basis von Angeboten und schließlich die Kostenfeststellung nach Abschluss.
Mit jeder Stufe verringert sich die Bandbreite der Abweichung – eine frühe Schätzung kann durchaus um zwanzig bis dreißig Prozent daneben liegen, ein Kostenanschlag deutlich weniger. Gearbeitet wird in der frühen Phase mit Kennwerten. Üblich sind Beträge je Quadratmeter Bruttogeschossfläche oder je Kubikmeter umbauten Raums, abgeleitet aus vergleichbaren realisierten Projekten. Solche Kennwerte sind nützlich, aber nur bei ähnlicher Qualität, Konstruktion und Region aussagekräftig.
Ein Kennwert aus einem Standardwohnbau lässt sich nicht auf ein Hanggrundstück mit aufwendiger Gründung oder auf eine Altbausanierung übertragen. Die häufigsten Fehlerquellen liegen weniger in der Bauleistung selbst als in vergessenen Positionen. Regelmäßig unterschätzt werden Grundstücksnebenkosten, Aufschließungsabgaben und Anschlussgebühren, Erdarbeiten und Gründung bei ungünstigem Baugrund, Abbruch und Entsorgung, Planungs- und Nebenkosten für Architekt, Statik, Bauphysik und örtliche Bauaufsicht, Außenanlagen samt Zufahrt und Einfriedung, Küche und Einrichtung, Bauzinsen während der Bauzeit sowie die Umsatzsteuer, wenn Kennwerte netto genannt wurden. Bei Altbausanierungen ist die Unsicherheit besonders hoch, weil der tatsächliche Zustand erst nach Öffnung von Bauteilen sichtbar wird.
Hier sind Puffer von zwanzig Prozent und mehr angemessen; eine Bestandsaufnahme durch einen Sachverständigen reduziert die Bandbreite spürbar. Für die Praxis empfiehlt sich, eine Grobkostenschätzung stets mit einer ausgewiesenen Reserve zu versehen und sie im Projektverlauf fortzuschreiben. Eine Schätzung, die nach der Finanzierungszusage nicht mehr aktualisiert wird, verliert genau dann ihren Nutzen, wenn Mehrkosten auftreten. Wer Angebote von Bauträgern oder Fertighausanbietern vergleicht, sollte prüfen, welche Leistungen enthalten sind.
Ein günstiger Kennwert bezieht sich häufig auf eine frühe Ausbaustufe ohne Außenanlagen, Küche oder Bodenbeläge – erst eine vollständige Leistungsliste macht Angebote vergleichbar. Für die Kommunikation mit der Bank ist eine nachvollziehbare Kostenermittlung ohnehin erforderlich. Wer sie selbst sorgfältig aufstellt, statt sie ausfüllen zu lassen, versteht die eigenen Zahlen und erkennt früher, wo Reserven oder Risiken liegen. Bei Bauträgerprojekten entfällt die eigene Kostenermittlung weitgehend, weil ein Fixpreis vereinbart wird.
Dafür ist genau zu prüfen, welche Leistungen der Fixpreis umfasst und welche Positionen – Außenanlagen, Küche, Sonderwünsche – zusätzlich anfallen. Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung ist dafür das maßgebliche Dokument.