Nach der Übernahme einer Bauleistung behält der Bauherr einen Teil des Rechnungsbetrags zurück, den Haftungsrücklass. Er sichert Ansprüche wegen Mängeln und ist ein wirksames Druckmittel, damit die Firma rasch nachbessert. Freigegeben wird er nach der Gewährleistungsfrist, wenn keine Mängel offen sind. Ersatzweise kann die Firma eine Bankgarantie stellen.
Ausführlich erklärt
Der Haftungsrücklass ist ein Betrag, den der Auftraggeber nach der Übernahme einer Bauleistung einbehält, um Ansprüche aus der Gewährleistung abzusichern. Er schließt zeitlich an den Deckungsrücklass an, der während der Bauabwicklung von den Abschlagsrechnungen einbehalten wird und mit der Schlussrechnung freizugeben ist. Die vertragliche Grundlage bildet in Österreich üblicherweise die ÖNORM B 2110, sofern sie als Vertragsbestandteil vereinbart wurde. Sie sieht einen prozentuellen Einbehalt von der Schlussrechnungssumme vor, der sich typischerweise im niedrigen einstelligen Prozentbereich bewegt.
Die Dauer orientiert sich an der Gewährleistungsfrist, die bei Bauleistungen an unbeweglichen Sachen regelmäßig drei Jahre ab Übergabe beträgt. Abweichende Vereinbarungen sind zulässig, sollten aber ausdrücklich getroffen und in Höhe und Dauer angemessen sein. Der wirtschaftliche Zweck ist einfach: Solange ein Betrag einbehalten ist, besteht ein wirksamer Anreiz zur zügigen Mängelbehebung. Ist die Schlusszahlung erst einmal vollständig geleistet, sinkt die Bereitschaft erfahrungsgemäß deutlich – nicht aus Unwillen, sondern weil laufende Baustellen Vorrang bekommen.
Der Rücklass ist damit eines der wenigen wirksamen Druckmittel des Bauherrn. Ersetzt werden kann er durch eine Bankgarantie. Für den Auftragnehmer ist das attraktiv, weil er den Betrag nicht liquiditätswirksam stehen lassen muss; für den Auftraggeber ist es gleichwertig, sofern die Garantie abstrakt gestellt, von einem soliden Institut ausgestellt und ausreichend lange gültig ist. Zu achten ist auf die Laufzeit: Eine Garantie, die vor Ablauf der Gewährleistungsfrist endet, verliert ihren Zweck.
Üblich sind daher Verlängerungsklauseln oder ein zeitlicher Puffer. Freizugeben ist der Rücklass nach Ablauf der Gewährleistungsfrist, sofern keine offenen Mängel bestehen. Werden innerhalb der Frist Mängel gerügt, kann der Betrag in entsprechender Höhe weiter einbehalten werden, bis die Behebung erfolgt ist. Wichtig ist, dass eine Mängelrüge rechtzeitig, schriftlich und konkret erfolgt – pauschale Beanstandungen genügen nicht.
Beim Erwerb vom Bauträger erfüllt die letzte Kaufpreisrate eine vergleichbare Funktion. Das Bauträgervertragsgesetz sieht vor, dass ein Teil des Kaufpreises bis nach Übergabe und Behebung der im Protokoll festgehaltenen Mängel einbehalten bleibt. Erwerber sollten diesen Betrag keinesfalls vorzeitig freigeben. Für private Bauherren empfiehlt sich, Deckungs- und Haftungsrücklass bereits im Werkvertrag zu regeln – mit Höhe, Dauer, Voraussetzungen der Freigabe und der Möglichkeit des Austauschs gegen eine Garantie.
Nachträglich lassen sich solche Sicherheiten nicht mehr durchsetzen. Zu bedenken ist schließlich, dass ein Rücklass den Auftragnehmer nicht von seiner Leistungspflicht befreit. Er ist Sicherheit, nicht Ersatz für die Mängelbehebung – und er ersetzt auch keine rechtzeitige Rüge. Wer Mängel nicht innerhalb der Gewährleistungsfrist geltend macht, verliert seine Ansprüche unabhängig davon, ob noch ein Betrag einbehalten ist.