Die Zusammenlegung zweier Wohnungen zu einer Einheit ist ein Umbau, der je nach Umfang bewilligt oder angezeigt werden muss. Ein Durchbruch durch eine tragende Wand braucht jedenfalls Statiker und Bewilligung. Im Wohnungseigentum kommen die Zustimmung der anderen Eigentümer, neue Nutzwerte und die Eintragung im Grundbuch dazu.
Ausführlich erklärt
Die Zusammenlegung zweier oder mehrerer Wohnungen zu einer Einheit ist ein häufiger Umbauwunsch – insbesondere in Altbauten, wo kleine Wohnungen nebeneinanderliegen und größere Einheiten nachgefragt werden. Sie berührt mehrere Rechtsebenen, die getrennt zu prüfen sind. Baurechtlich handelt es sich um einen Umbau, der je nach Umfang bewilligungs- oder anzeigepflichtig ist. Wird ein Durchbruch durch eine tragende Wand geschaffen, ist jedenfalls eine Bewilligung erforderlich, ebenso wenn Fluchtwege, Brandabschnitte oder die Belichtung berührt werden.
Zu prüfen sind ferner die Anforderungen an Raumhöhen, Belüftung und Sanitärausstattung für die neu entstehende Einheit. Statisch ist die Unterscheidung zwischen tragenden und nichttragenden Wänden entscheidend. Im Grundriss geben Wandstärken einen ersten Hinweis, verbindlich ist aber nur die Beurteilung durch einen Statiker. Erforderlich sind dann Nachweise und regelmäßig ein Unterzug zur Lastabtragung.
In Altbauten mit Tramdecken ist besondere Sorgfalt geboten, weil die Lastabtragung historisch gewachsen und nicht immer dokumentiert ist. Haustechnisch stellt sich die Frage nach Leitungsführung, Schächten und Entlüftung. Zwei Wohnungen verfügen über zwei Anschlusssätze; nach der Zusammenlegung ist zu klären, welche Stränge weiterverwendet und welche stillgelegt werden – wobei stillgelegte Leitungen in gemeinsamen Schächten andere Einheiten betreffen können. Im Wohnungseigentum kommt eine zivilrechtliche Ebene hinzu.
Der Durchbruch berührt allgemeine Teile der Liegenschaft, weshalb die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erforderlich ist. Zudem ist eine Neufestsetzung der Nutzwerte vorzunehmen: Aus zwei Objekten wird eines, die Mindestanteile sind zusammenzuführen, und die grundbücherliche Durchführung ist zu veranlassen. Das verändert Anteile und Kostenschlüssel und bedarf grundsätzlich der Zustimmung der betroffenen Eigentümer. Praktisch bedeutsam ist, dass beide Objekte im Eigentum derselben Person stehen müssen und dass allfällige Pfandrechte zu berücksichtigen sind – die Zusammenführung der Anteile erfordert die Mitwirkung der Gläubiger.
Wirtschaftlich ist die Rechnung im Einzelfall zu prüfen. In Lagen mit Nachfrage nach größeren Wohnungen kann die zusammengelegte Einheit mehr wert sein als beide einzeln; in Lagen, in denen kleine Wohnungen höhere Quadratmeterpreise erzielen, ist das Gegenteil möglich. Zu bedenken ist ferner, dass sich der Interessentenkreis für große, hochpreisige Einheiten verkleinert. Der umgekehrte Vorgang – die Teilung einer Wohnung in mehrere Einheiten – folgt derselben Systematik und ist in Lagen mit Nachfrage nach kleinen Wohnungen wirtschaftlich häufig interessanter.
Auch dort sind Bewilligung, Statik, Haustechnik, Zustimmung der Gemeinschaft und Neufestsetzung der Nutzwerte zu klären – zusätzlich muss jede neue Einheit für sich die Anforderungen an eine selbstständige Wohnung erfüllen – Belichtung, Belüftung, sanitäre Ausstattung und ein eigener Zugang. Für Käufer ist zu beachten, dass eine bereits erfolgte Zusammenlegung ohne Bewilligung und ohne Anpassung der Nutzwerte eine Konsenswidrigkeit begründet, die bei Finanzierung und Wiederverkauf zum Problem wird. Der Abgleich von Bauakt, Grundbuch und tatsächlichem Bestand gehört daher zur Prüfung.