Beim Umbau wird die Struktur eines Gebäudes verändert – Wände versetzt, Räume zusammengelegt, Bad oder Küche verlegt. Je nach Umfang braucht es eine Bewilligung, bei tragenden Bauteilen einen Statiker und im Wohnungseigentum bei allgemeinen Teilen die Zustimmung der Miteigentümer. Kosten im Bestand sind schwer kalkulierbar, eine Reserve ist ratsam.
Ausführlich erklärt
Umbau bezeichnet die Veränderung der baulichen Struktur eines Gebäudes – etwa das Versetzen oder Entfernen von Wänden, das Zusammenlegen oder Teilen von Räumen, das Verlegen von Bad und Küche oder das Schaffen neuer Öffnungen. Er unterscheidet sich damit von der Renovierung, die Oberflächen erneuert, und von der Sanierung, die Schäden behebt und Bauteile erneuert, ohne die Struktur zu verändern. Baurechtlich sind Umbauten je nach Umfang bewilligungs- oder anzeigepflichtig. Die Landesbauordnungen unterscheiden nach der Eingriffstiefe: Nichttragende Trennwände zu versetzen ist häufig anzeigefrei oder nur anzeigepflichtig, während Eingriffe in tragende Bauteile, Änderungen an der Fassade, neue Fensteröffnungen, Änderungen der Raumwidmung oder Maßnahmen, die den Brandschutz berühren, regelmäßig einer Bewilligung bedürfen. Wird ohne die erforderliche Bewilligung gebaut, entsteht eine Konsenswidrigkeit mit Folgen für Finanzierung, Versicherung und Verkauf.
Statisch ist der entscheidende Punkt die Unterscheidung zwischen tragenden und nichttragenden Bauteilen. Im Grundriss geben Wandstärken einen ersten Hinweis, verbindlich ist aber nur die Statik. Vor jedem Eingriff in eine möglicherweise tragende Wand ist ein Statiker beizuziehen; erforderlich sind dann Nachweise, Auswechslungen und häufig zusätzliche Unterzüge. In Altbauten kommt hinzu, dass Tramdecken anders reagieren als Massivdecken und dass Lastabtragungen historisch gewachsen sein können. Im Wohnungseigentum ist eine zweite Ebene zu beachten.
Maßnahmen innerhalb des eigenen Objekts sind grundsätzlich frei, sobald aber allgemeine Teile betroffen sind – tragende Bauteile, Fassade, Fenster, Steigleitungen, Wohnungseingangstüren –, ist die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erforderlich. Eine baurechtliche Bewilligung ersetzt diese Zustimmung nicht; beide Ebenen sind getrennt zu prüfen. Werden zwei Wohnungen zusammengelegt oder eine geteilt, ist zusätzlich eine Neufestsetzung der Nutzwerte erforderlich. Im Mietverhältnis bedürfen Veränderungen durch den Mieter grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters. Sinnvoll ist, dabei gleich festzuhalten, ob bei Vertragsende ein Rückbau geschuldet ist und ob eine Abgeltung erfolgt.
Praktisch empfiehlt sich eine Reihenfolge: zuerst die Klärung der rechtlichen Zulässigkeit, dann die statische Beurteilung, dann die Planung der Haustechnik – Leitungsführung, Schächte, Entlüftung –, erst danach die Oberflächen. Wer diese Reihenfolge umkehrt, arbeitet regelmäßig zweimal. Kostenseitig sind Umbauten im Bestand schwerer zu kalkulieren als Neubauten, weil der tatsächliche Zustand erst nach Öffnung von Bauteilen sichtbar wird. Eine Reserve von zwanzig Prozent und mehr ist angemessen. Steuerlich ist bei vermieteten Objekten zu unterscheiden: Aufwendungen, die den Nutzwert wesentlich erhöhen oder die Nutzungsdauer verlängern, sind Instandsetzungsaufwand und bei Wohngebäuden über mehrere Jahre zu verteilen; Erweiterungen und wesentliche Veränderungen der Wesensart begründen Herstellungsaufwand, der über die Abschreibung zu erfassen ist.
Eine Aufgliederung der Rechnungen nach Gewerken erleichtert die Zuordnung erheblich und sollte bereits bei der Beauftragung mitbedacht werden.