Ein Dachgeschossausbau macht aus einem ungenutzten Dachraum Wohn- oder Nutzfläche – neue Fläche ohne neuen Grund. Nötig sind meist Verstärkungen der tragenden Konstruktion, Brandschutz, Schallschutz und oft ein längerer Lift. Das treibt die Kosten häufig über Neubauniveau. In einer Eigentumsanlage müssen grundsätzlich die übrigen Eigentümer zustimmen.
Ausführlich erklärt
Der Dachgeschossausbau ist die Umwandlung eines bisher ungenutzten Dachraums in Wohn- oder Nutzfläche. Er zählt zu den wirtschaftlich attraktivsten Maßnahmen der Nachverdichtung, weil Grund und Erschließung bereits vorhanden sind und neue Fläche ohne zusätzlichen Bodenverbrauch entsteht. In österreichischen Städten – allen voran Wien – ist er ein bedeutender Baustein der Wohnraumschaffung. Am Anfang steht die baurechtliche Prüfung.
Zu klären sind die zulässige Bebauungsdichte und Gebäudehöhe, die Bebauungsbestimmungen, die Anrechnung des Dachgeschoßes auf die Geschoßflächenzahl, Abstandsflächen sowie die Frage, ob das Gebäude in einer Schutzzone liegt oder unter Denkmalschutz steht. In Schutzzonen ist die Veränderung der Dachlandschaft häufig nur eingeschränkt zulässig. Hinzu kommen Vorgaben zu Belichtung und Raumhöhen von Aufenthaltsräumen sowie Stellplatzverpflichtungen für die neu geschaffenen Einheiten. Technisch ist der Eingriff anspruchsvoll.
Die bestehende Konstruktion muss die zusätzlichen Lasten aufnehmen; häufig sind Verstärkungen der Decken und des Dachstuhls, teils auch Eingriffe in die darunterliegende Struktur nötig. Bei Gründerzeithäusern mit Tramdecken ist der Zustand der Balkenauflager sorgfältig zu prüfen. Weitere Themen sind Brandschutz mit gesichertem zweiten Fluchtweg, Schallschutz zur darunterliegenden Wohnung, die Führung neuer Steigleitungen, die Verlängerung oder Neuerrichtung eines Aufzugs sowie die Anpassung von Kaminen und Lüftungen. Im Wohnungseigentum kommt die rechtliche Dimension hinzu.
Der Dachboden ist in der Regel ein allgemeiner Teil der Liegenschaft; ein Ausbau bedarf daher grundsätzlich der Zustimmung der übrigen Eigentümer. Häufig werden Ausbaurechte gegen Entgelt eingeräumt und vertraglich abgesichert, verbunden mit Regelungen zu Bauzeit, Beeinträchtigungen, Beweissicherung, Kostentragung für Lift und Stiegenhaus sowie zur Neufestsetzung der Nutzwerte nach Fertigstellung. Kostenseitig ist ein Dachgeschossausbau selten günstig. Statische Verstärkungen, Erschließung, Brandschutz und die anspruchsvolle Bauausführung im bewohnten Bestand treiben die Quadratmeterkosten häufig über jene eines Neubaus.
Dem stehen hohe erzielbare Verkaufspreise gegenüber, weil Dachgeschoßwohnungen mit Terrasse und Ausblick zu den gefragtesten Objekten zählen. Ob sich ein Projekt rechnet, entscheidet daher die Lage. Für Bewohner des Hauses bedeutet ein Ausbau eine erhebliche Belastung über Monate: Lärm, Staub, Gerüst, eingeschränkte Nutzung des Stiegenhauses und Risiken für die Bausubstanz. Eine sorgfältige Beweissicherung vor Baubeginn und klare vertragliche Regelungen zur Schadensbehebung sind daher im Interesse aller Beteiligten.
Vor dem Erwerb eines Zinshauses oder eines Rohdachbodens empfiehlt sich eine Machbarkeitsstudie, die baurechtliche Zulässigkeit, statische Machbarkeit und Kosten realistisch abbildet. Ohne diese Grundlage bleibt das Ausbaupotenzial eine Vermutung, die im Kaufpreis dennoch häufig eingepreist wird. Förderungen der Länder können Dachgeschoßausbauten im Rahmen von Sanierungsprogrammen unterstützen, insbesondere wenn gleichzeitig die thermische Qualität des Gebäudes verbessert wird. Die Programme unterscheiden sich zwischen den Bundesländern erheblich, weshalb eine frühzeitige Erkundigung bei der Wohnbauförderungsstelle sinnvoll ist.