Wer einen Mangel beanstandet, erhebt eine Mängelrüge. Sie ist Voraussetzung dafür, Gewährleistung durchzusetzen. Wichtig ist Genauigkeit: Ort, Art und Umfang des Mangels beschreiben, am besten mit Fotos, schriftlich und mit Nachweis der Zustellung. Empfehlenswert ist auch eine Frist zur Behebung. Auch Nachbesserungsversuche sollten dokumentiert werden.
Ausführlich erklärt
Die Mängelrüge ist die Anzeige eines Mangels gegenüber dem Vertragspartner. Sie ist die Voraussetzung dafür, Gewährleistungsansprüche durchzusetzen, und einer jener Punkte, an denen berechtigte Ansprüche in der Praxis am häufigsten scheitern – nicht an der Rechtslage, sondern an Form und Zeitpunkt. Zu unterscheiden sind zwei Konstellationen. Zwischen Unternehmern gilt eine strenge Rügeobliegenheit: Der Übernehmer hat die Leistung nach Übernahme zu untersuchen und Mängel unverzüglich anzuzeigen; unterbleibt das, können Ansprüche verloren gehen. Gegenüber Verbrauchern besteht diese Obliegenheit in dieser Schärfe nicht – dennoch empfiehlt sich auch dort die unverzügliche Rüge, weil die Beweislage mit der Zeit schwieriger wird und die Gewährleistungsfristen laufen.
Bei Bauleistungen wird die Rüge häufig durch die ÖNORM B 2110 näher ausgestaltet, sofern sie als Vertragsbestandteil vereinbart wurde. Sie enthält Regelungen zu Übernahme, Rügeobliegenheiten und Fristen, die von den gesetzlichen Bestimmungen abweichen können. Inhaltlich muss die Rüge den Mangel so konkret beschreiben, dass der Empfänger erkennen kann, was beanstandet wird und wo. Pauschale Formulierungen wie „die Fliesenarbeiten sind mangelhaft" genügen nicht. Erforderlich sind Angaben zu Ort, Art und Umfang – etwa: im Bad im Obergeschoß, Bodenfliesen entlang der Duschabtrennung, Fugen auf einer Länge von zwei Metern gerissen.
Fotos und, wo sinnvoll, Messungen erhöhen die Nachvollziehbarkeit erheblich. Formal ist Schriftform mit Zustellnachweis dringend zu empfehlen. Eine mündliche Beanstandung auf der Baustelle ist im Streitfall kaum nachweisbar. Ebenso empfehlenswert ist eine angemessene Frist zur Behebung, verbunden mit dem Hinweis auf die Folgen bei Fristablauf. Der wirksamste Hebel ist der Einbehalt.
Solange ein Haftungsrücklass oder – bei Bauträgerprojekten – die letzte Kaufpreisrate einbehalten ist, besteht ein Anreiz zur zügigen Behebung. Ist die Schlusszahlung vollständig geleistet, sinkt die Bereitschaft erfahrungsgemäß deutlich. Bei strittigen oder schwerwiegenden Mängeln lohnt eine Beweissicherung durch einen Sachverständigen, gegebenenfalls im gerichtlichen Beweissicherungsverfahren. Sie dokumentiert den Zustand und die Ursache, bevor sich der Sachverhalt durch Weiterarbeit oder Behebungsversuche verändert. Ein häufiger Fehler ist, Behebungsversuche des Unternehmers ohne Dokumentation ablaufen zu lassen.
Jeder Versuch, jede Zusage und jedes Ergebnis sollten schriftlich festgehalten werden – auch weil Verhandlungen über die Behebung die Verjährung beeinflussen können. Für die Übergabe gilt schließlich: Ein Übergabeprotokoll mit vollständiger Mängelliste, Fotos und Fristen ist die Grundlage jeder späteren Durchsetzung. Wer ohne Protokoll übernimmt, verliert diese Grundlage. Zu unterscheiden ist die Mängelrüge schließlich von der Anzeige an den Vermieter im Mietverhältnis. Dort trifft den Mieter die Pflicht, Schäden, für deren Behebung der Vermieter zuständig ist, unverzüglich anzuzeigen – unterbleibt das und vergrößert sich der Schaden, kann der Mieter für den Mehrschaden haften.