Bei einer Objektsicherheitsprüfung geht meist die Hausverwaltung das Gebäude regelmäßig ab und hält fest, wo Gefahren drohen: rutschige Wege, lose Fassadenteile, wackelige Geländer, schadhafte Bäume. Vorgeschrieben ist sie nicht, doch das Protokoll hilft nach einem Unfall, allerdings nur, wenn die gefundenen Mängel danach auch behoben werden.
Ausführlich erklärt
Die Objektsicherheitsprüfung ist eine regelmäßige, dokumentierte Begehung eines Gebäudes zur Feststellung offensichtlicher Gefahrenquellen. Beschrieben ist sie in der ÖNORM B 1300 für Wohngebäude; eine ergänzende Norm behandelt Nicht-Wohngebäude. Sie ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Ihr Zweck ist ein anderer: Sie dient der Erfüllung der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht, die jeden Eigentümer trifft.
Kommt es zu einem Unfall, ist entscheidend, ob die zumutbaren Maßnahmen ergriffen und dokumentiert wurden. Wer eine strukturierte Prüfung durchführt und protokolliert, verbessert seine Position erheblich. Geprüft werden jene Bereiche, in denen sich Gefahren typischerweise entwickeln. Dazu zählen Zugänge und Verkehrsflächen mit Stolperstellen, rutschigen Belägen und Beleuchtung, Stiegen und Geländer samt Höhe und Ausführung, Fassaden mit losen Teilen, Verputz und Verblechungen, Balkone und Terrassen mit Brüstungen und Abdichtung, Dachflächen mit Schneefang und Sicherung, Kellerbereiche, Spielplätze und Außenanlagen mit Bewuchs und Baumzustand sowie die haustechnischen Anlagen im Hinblick auf offensichtliche Auffälligkeiten.
Von den technischen Prüfungen einzelner Anlagen ist sie zu unterscheiden. Aufzüge, elektrische Anlagen, Gas- und Feuerungsanlagen, Blitzschutz und Brandschutzeinrichtungen unterliegen eigenen, gesetzlich vorgeschriebenen Überprüfungen durch befugte Stellen. Die Objektsicherheitsprüfung ersetzt diese nicht, sondern ergänzt sie um eine Gesamtschau des Gebäudes. Durchgeführt wird sie üblicherweise von der Hausverwaltung, häufig unter Beiziehung eines Sachverständigen oder eines darauf spezialisierten Dienstleisters.
Das Ergebnis ist ein Protokoll, das festgestellte Mängel nach Dringlichkeit einstuft und Maßnahmen mit Fristen benennt. Entscheidend ist die Nachverfolgung: Ein Protokoll, das Mängel dokumentiert, ohne dass sie behoben werden, verschlechtert die Position im Schadensfall gegenüber einer unterbliebenen Prüfung. Die Intervalle richten sich nach Art und Zustand des Gebäudes; für Wohngebäude ist eine jährliche Begehung gebräuchlich, ergänzt um anlassbezogene Kontrollen nach Sturm, Starkregen oder Frostperioden. Für Eigentümergemeinschaften zählt die Prüfung zur ordentlichen Verwaltung; die Kosten sind aus den laufenden Beiträgen zu tragen.
Für Einzeleigentümer vermieteter Objekte gilt dieselbe Sorgfaltspflicht, ohne dass eine Verwaltung dazwischengeschaltet wäre. Versicherungsrechtlich ist die Dokumentation ebenfalls von Bedeutung. Gebäudeversicherungen enthalten Obliegenheiten zur Wartung und Kontrolle; werden sie verletzt, kürzen Versicherer im Schadensfall häufig die Leistung. Für Käufer ist das Vorliegen und die Qualität solcher Protokolle ein guter Indikator für die Bewirtschaftung eines Hauses.
Fehlen sie vollständig, deutet das auf eine schwache Verwaltung hin – ein Hinweis, der über die technische Frage hinausgeht. Für Einzeleigentümer eines vermieteten Objekts gilt dieselbe Sorgfaltspflicht, ohne dass eine Norm dafür Vorgaben machen würde. Eine einfache, wiederkehrende Begehung mit Fotos und Notizen erfüllt denselben Zweck und kostet nichts außer Zeit. Sinnvoll ist ein fixer Termin – etwa im Frühjahr nach der Frostperiode und im Herbst vor dem Winter.