Die Bebauungsdichte sagt, wie viel Geschoßfläche im Vergleich zur Grundstücksfläche errichtet werden darf: Bei 0,6 sind auf 1.000 Quadratmetern 600 Quadratmeter Geschoßfläche zulässig. Welche Flächen mitzählen, etwa ein Dachgeschoß, regelt jedes Bundesland anders. In dichten Lagen bestimmt sie den Grundstückswert. Nicht ausgeschöpfte Reserven ermöglichen oft Ausbau oder Aufstockung.
Ausführlich erklärt
Die Bebauungsdichte gibt an, in welchem Verhältnis die zulässige Geschoßfläche eines Gebäudes zur Fläche des Bauplatzes steht. Sie wird als Verhältniszahl ausgedrückt: Eine Bebauungsdichte von 0,6 bedeutet, dass auf einem Grundstück von 1.000 Quadratmetern insgesamt 600 Quadratmeter Geschoßfläche errichtet werden dürfen. In mehreren Bundesländern wird für dieselbe Kennzahl der Begriff Geschoßflächenzahl verwendet, teils wird sie auch als Bandbreite mit Mindest- und Höchstwert festgelegt. Wichtig ist, welche Flächen in die Berechnung eingehen. Erfasst werden in der Regel die oberirdischen Geschoßflächen, gemessen an den Außenkanten der Umfassungswände.
Ob Dachgeschoße, Untergeschoße, überdachte Freibereiche, Balkone, Loggien, Garagen oder Nebengebäude einzurechnen sind, regeln die Landesbauordnungen unterschiedlich und teils detailliert. Genau in diesen Details liegen erhebliche Unterschiede: Ob ein ausgebautes Dachgeschoß voll, anteilig oder gar nicht zählt, kann über die Realisierbarkeit eines Projekts entscheiden. Eine Berechnung ohne Blick in die jeweilige Landesregelung ist daher nicht belastbar. Die konkreten Werte werden im Bebauungsplan oder über die Bebauungsbestimmungen festgelegt. Typisch sind niedrige Werte in Einfamilienhausgebieten am Ortsrand, mittlere Werte in verdichteten Wohngebieten mit Geschoßwohnbau und hohe Werte in innerstädtischen Kerngebieten mit geschlossener Bauweise.
Gründerzeitliche Blockrandbebauung erreicht Dichten, die nach heutigen Maßstäben vielfach nicht mehr genehmigungsfähig wären – solche Bestände genießen Bestandsschutz. Die Bebauungsdichte steht nie allein. Sie wirkt zusammen mit der zulässigen Gebäudehöhe, den Bauwichen und Abstandsflächen, den Baufluchtlinien, dem Bebauungsgrad und der Stellplatzverpflichtung. In der Praxis ist häufig nicht die Dichte der begrenzende Faktor, sondern eine dieser Nebenbedingungen. Erst eine überschlägige Machbarkeitsstudie zeigt, welches Volumen sich tatsächlich unterbringen lässt.
Wirtschaftlich ist die Kennzahl zentral, weil sich der Wert eines Baugrundstücks in verdichteten Lagen an der realisierbaren Geschoßfläche bemisst. Zwei benachbarte Grundstücke gleicher Größe mit Dichten von 0,5 und 1,0 haben grundlegend unterschiedliche Werte. Projektentwickler rechnen daher meist mit einem Preis je Quadratmeter erzielbarer Bruttogeschoßfläche und nicht mit einem Preis je Quadratmeter Grundfläche. Zu beachten ist, dass Dichtefestlegungen geändert werden können. Eine Anhebung im Zuge einer Umplanung steigert Werte, eine Reduktion – etwa im Rahmen von Ortsbild- oder Nachverdichtungskonzepten – mindert sie.
Ein Anspruch auf Beibehaltung besteht nicht. Im Bestand lohnt der Blick auf nicht ausgeschöpfte Reserven: Liegt die vorhandene Bebauung unter der zulässigen Dichte, kommen Ausbau, Aufstockung oder Zubau in Betracht. Dieser Hebel wird bei Zinshäusern und größeren Einfamilienhausgrundstücken regelmäßig unterschätzt. Umgekehrt gilt: Ist die zulässige Dichte bereits ausgeschöpft oder überschritten, sind Erweiterungen ausgeschlossen und selbst ein Ersatzneubau könnte nur in kleinerem Umfang errichtet werden. Diese Information ist für die Bewertung eines Bestandsobjekts ebenso wichtig wie für ein Entwicklungsgrundstück und sollte vor jeder Kaufentscheidung erhoben werden.