Während der Bauzeit behält der Auftraggeber von jeder Teilrechnung einen kleinen Prozentsatz ein – den Deckungsrücklass. Er sichert ab, dass die Firma vollständig und vertragsgemäß arbeitet. Freigegeben wird er mit der Schlussrechnung nach der Übernahme. Danach übernimmt der Haftungsrücklass die Absicherung gegen später auftretende Mängel.
Ausführlich erklärt
Der Deckungsrücklass ist ein Betrag, den der Auftraggeber während der Bauabwicklung von den Abschlagsrechnungen einbehält. Er dient als Sicherheit dafür, dass die beauftragte Leistung vollständig und vertragsgemäß erbracht wird, und schützt vor Überzahlungen, wenn der Baufortschritt hinter der Rechnungslegung zurückbleibt oder das Unternehmen ausfällt. Die vertragliche Grundlage bildet in Österreich üblicherweise die ÖNORM B 2110, die als Vertragsbestandteil vereinbart wird. Sie sieht einen prozentuellen Einbehalt von den jeweiligen Teilrechnungen vor, der sich typischerweise im niedrigen einstelligen Prozentbereich der Auftragssumme bewegt.
Abweichende Vereinbarungen sind möglich, sollten aber ausdrücklich getroffen und in der Höhe angemessen sein. Der Deckungsrücklass wird mit der Schlussrechnung freigegeben, sobald die Leistung vollständig erbracht und übernommen wurde. Zu diesem Zeitpunkt endet seine Funktion – die Absicherung während der Ausführungsphase ist damit abgeschlossen. Genau hier setzt der Haftungsrücklass an, der sachlich anschließt und häufig mit dem Deckungsrücklass verwechselt wird.
Er wird nach der Übernahme einbehalten und sichert Ansprüche aus Gewährleistung während der Gewährleistungsfrist, die bei Bauleistungen an unbeweglichen Sachen regelmäßig drei Jahre beträgt. Auch seine Höhe bewegt sich üblicherweise im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Wer beide Instrumente vertraglich sauber trennt, hat über die gesamte Projektdauer eine durchgehende Absicherung: erst gegen mangelhafte oder unvollständige Ausführung, danach gegen später auftretende Mängel. Beide Rücklässe können durch Bankgarantien ersetzt werden.
Für den Auftragnehmer ist das attraktiv, weil er den Betrag nicht liquiditätswirksam stehen lassen muss; für den Auftraggeber ist es gleichwertig, sofern die Garantie abstrakt, ausreichend lange gültig und von einem soliden Institut ausgestellt ist. Zu achten ist auf die Laufzeit: Eine Garantie, die vor Ablauf der Gewährleistungsfrist endet, verliert ihren Zweck. Üblich ist daher eine Verlängerungsklausel oder eine Garantie mit ausreichendem zeitlichem Puffer. Wirtschaftlich ist der Rücklass eines der wenigen wirksamen Druckmittel des Bauherrn.
Ist die Schlusszahlung erst einmal geleistet, sinkt die Bereitschaft zur zügigen Mängelbehebung erfahrungsgemäß deutlich. Deshalb sollte der Betrag nicht vorzeitig und nicht aus Kulanz freigegeben werden, sondern erst, wenn die im Übernahmeprotokoll festgehaltenen Punkte tatsächlich erledigt sind. Für private Bauherren empfiehlt sich, Rücklässe bereits im Werkvertrag zu regeln – mit Höhe, Zeitpunkt der Freigabe, Voraussetzungen und der Möglichkeit des Austauschs gegen eine Garantie. Nachträglich lassen sich solche Sicherheiten nicht mehr durchsetzen.
Bei Bauträgerprojekten erfüllt die letzte Kaufpreisrate eine ähnliche Funktion. Das Bauträgervertragsgesetz koppelt die Zahlungen an den Baufortschritt und sieht vor, dass ein Teil des Kaufpreises bis nach der Übergabe und der Behebung protokollierter Mängel einbehalten bleibt. Erwerber sollten diesen Betrag ebenso wenig vorzeitig freigeben wie ein Bauherr seinen Rücklass. Zu beachten ist schließlich, dass ein einbehaltener Betrag den Auftragnehmer nicht von seiner Leistungspflicht befreit – er ist Sicherheit, nicht Ersatz für die Mängelbehebung.