Ein Grundriss zeigt ein Geschoß von oben im Schnitt: Wände, Türen, Fenster und Raumaufteilung. Dicke Wände sind tragend; davon hängt ab, welche Umbauten möglich sind. Aussagekräftig sind kurze Gänge, gut möblierbare Räume und ausreichend Stauraum. Wer die eigenen Möbel maßstäblich einzeichnet, erkennt Schwächen schon am Plan.
Ausführlich erklärt
Der Grundriss ist die zeichnerische Darstellung eines Geschoßes im waagrechten Schnitt, üblicherweise auf Höhe der Fenster. Er zeigt Wände, Türen, Fenster, Stiegen, Sanitärobjekte und die Raumaufteilung und ist damit das aussagekräftigste einzelne Dokument bei der Beurteilung einer Wohnung oder eines Hauses. Zum Lesen gehören einige Grundlagen. Der Maßstab – meist eins zu hundert bei Einreichplänen, eins zu fünfzig bei Ausführungsplänen – erlaubt es, Maße nachzumessen.
Dicke Wände sind tragend, dünne meist nichttragende Trennwände; das ist entscheidend für die Frage, welche Umbauten möglich sind. Türanschläge zeigen, in welche Richtung geöffnet wird und wie viel Fläche dadurch blockiert ist. Die Lage der Steigleitungen und Schächte bestimmt, wo Bad und Küche sinnvoll platziert werden können. Für die Beurteilung der Qualität haben sich einige Kriterien bewährt.
Erstens der Anteil der Verkehrsflächen: Lange Gänge und übergroße Vorräume kosten Fläche, die bezahlt, aber kaum genutzt wird. Zweitens die Möblierbarkeit: Ein Raum mit vier Türen und zwei Fenstern lässt sich schwer einrichten, unabhängig von seiner Größe. Drittens die Belichtung und Ausrichtung der Haupträume. Viertens die Erschließung: Sind alle Räume vom Vorraum aus erreichbar, oder gibt es Durchgangszimmer, die als Rückzugsort ausfallen?
Fünftens der Stauraum, der in modernen Grundrissen häufig zu knapp bemessen ist. Sechstens die Zuordnung von Nass- und Ruhebereichen zueinander und zu Nachbarwohnungen. Ein praktischer Test: Man zeichne die geplante Möblierung maßstäblich ein – Bett, Kasten, Esstisch mit Stühlen, Sofa. Was auf dem Plan nicht funktioniert, funktioniert auch in der Wohnung nicht.
Ebenso lohnt es, die täglichen Wege durchzugehen: vom Eingang zur Küche mit Einkäufen, vom Schlafzimmer zum Bad, von der Küche zur Terrasse. Wichtig ist die Unterscheidung der Planarten. Der Einreichplan bildet den bewilligten Zustand ab, der Bestandsplan den tatsächlich errichteten. Bei Bestandsobjekten weichen beide nicht selten voneinander ab – ein Abgleich zwischen Plan und Örtlichkeit gehört daher zu jeder Kaufprüfung, weil nicht bewilligte Veränderungen eine Konsenswidrigkeit begründen.
Ebenfalls zu beachten sind Flächenangaben. Nutzfläche im mietrechtlichen Sinn, Wohnfläche in der Marktkommunikation und Bruttogeschossfläche werden unterschiedlich ermittelt. Wer Zahlen aus verschiedenen Quellen vergleicht, sollte zuerst klären, welche Definition gemeint ist. Für Verkäufer gilt: Ein sauberer, maßstäblicher Grundriss im Exposé erhöht die Zahl qualifizierter Anfragen erheblich.
Interessenten können vorab beurteilen, ob ein Objekt zu ihren Vorstellungen passt – das spart beiden Seiten Besichtigungen, die ohnehin zu keinem Ergebnis geführt hätten. Bei älteren Objekten liegt häufig kein digitaler Grundriss vor. Eine Neuaufnahme durch einen Planverfasser oder ein Aufmaßdienstleister ist mit überschaubarem Aufwand möglich und lohnt sich sowohl für die Vermarktung als auch für spätere Umbauplanungen.