Schlüsselfertig heißt im Verkaufsgespräch, dass ein Haus bezugsfertig übergeben wird. Der Ausdruck ist rechtlich nicht festgelegt; was tatsächlich geschuldet ist, steht allein in der Bau- und Ausstattungsbeschreibung. Nicht enthalten sind meist Grundstück, Anschlüsse, Keller, Außenanlagen und Küche. Angebote lassen sich nur mit vollständiger Leistungsliste vergleichen.
Ausführlich erklärt
Schlüsselfertig bezeichnet im Marktgebrauch ein Gebäude, das bezugsfertig übergeben wird – man müsse nur noch den Schlüssel umdrehen. Der Begriff ist rechtlich nicht definiert, und genau darin liegt sein praktisches Problem: Was er umfasst, ergibt sich ausschließlich aus dem Vertrag. Maßgeblich ist daher die Bau- und Ausstattungsbeschreibung. Sie legt fest, welche Qualitäten geschuldet sind – von Bodenbelägen und Sanitärausstattung über Fenster, Türen und Heizsystem bis zu Elektroinstallation und Malerarbeiten.
Sie ist das eigentliche Vertragsdokument; die Bezeichnung schlüsselfertig sagt für sich genommen nichts. Regelmäßig nicht enthalten sind mehrere Positionen, die dennoch anfallen. Das Grundstück selbst samt Nebenkosten des Erwerbs. Die Aufschließung mit Aufschließungsabgaben, Anschlussgebühren und Hausanschlussleitungen.
Erdarbeiten, Bodenplatte oder Keller, sofern nicht ausdrücklich vereinbart. Die Außenanlagen mit Zufahrt, Wegen, Terrasse, Einfriedung und Bepflanzung. Die Küche. Häufig auch Bodenbeläge in einzelnen Räumen, Innentüren in gehobener Ausführung, Sonnenschutz und Beleuchtungskörper.
Hinzu kommen Planungs- und Nebenkosten sowie die Bauzinsen während der Errichtung. Wer Angebote vergleicht, sollte daher eine vollständige Leistungsliste gegenüberstellen und die fehlenden Positionen mit realistischen Beträgen ergänzen. Ein günstiger Grundpreis für ein schlüsselfertiges Haus kann nach dieser Rechnung teurer sein als ein höheres Angebot mit größerem Leistungsumfang. Zu unterscheiden sind die gebräuchlichen Ausbaustufen.
Das Ausbauhaus umfasst die Gebäudehülle, während der Innenausbau vom Bauherrn erbracht wird. Belagsfertig bedeutet, dass alle Installationen und Verputzarbeiten fertig sind, Bodenbeläge und Malerarbeiten aber fehlen. Schlüsselfertig ist die vollständigste Stufe – wobei auch sie, wie beschrieben, Lücken aufweist. Vorsicht ist bei Formulierungen wie „oder gleichwertig" geboten.
Sie sind üblich, sollten aber nicht dazu führen, dass wesentliche Positionen offenbleiben. Sinnvoll ist, für die wichtigsten Bauteile Fabrikat, Type oder zumindest konkrete technische Kennwerte festzuhalten. Bei der Übernahme gilt dieselbe Sorgfalt wie bei jedem Neubau. Auch schlüsselfertige Objekte weisen regelmäßig Mängel auf; ein Übergabeprotokoll mit vollständiger Mängelliste, Fotos und Behebungsfristen ist unerlässlich, ebenso der Einbehalt der letzten Rate bis zur Behebung.
Bei Bauträgerprojekten ist dieser Einbehalt gesetzlich vorgesehen. Für Eigenleistungen, die häufig zur Kostensenkung eingeplant werden, gilt eine nüchterne Einschätzung: Sie binden Zeit, erfordern Kenntnisse und können bei fehlerhafter Ausführung Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Unternehmer beeinträchtigen, wenn Schnittstellen betroffen sind. Für die Kalkulation empfiehlt sich daher, den Angebotspreis um sämtliche nicht enthaltenen Positionen zu ergänzen und einen Puffer für Unvorhergesehenes einzustellen. Erst diese Summe ist mit anderen Angeboten vergleichbar.
Bei Bauträgerprojekten ist zusätzlich die Bau- und Ausstattungsbeschreibung Vertragsbestandteil und im Zweifel maßgeblich. Sie sollte vor Unterfertigung sorgfältig gelesen und mit den Zusagen aus dem Verkaufsgespräch abgeglichen werden; mündliche Aussagen ohne Niederschlag im Vertrag sind später kaum durchsetzbar.