Ruhe, Ausblick, Licht und häufig eine Dachterrasse machen die Dachgeschosswohnung zu einer der begehrtesten Wohnformen – entsprechend hoch sind die Preise. Zu bedenken sind die Hitze im Sommer, die durch Schrägen verlorene Fläche und der Aufzug: Ohne ihn sinkt der Wert deutlich. Eine Besichtigung im Hochsommer lohnt sich.
Ausführlich erklärt
Eine Dachgeschosswohnung ist eine Wohneinheit im obersten Geschoß eines Gebäudes, die ganz oder teilweise im Dachraum liegt. Sie zählt in Österreich zu den begehrtesten Wohnformen und erzielt regelmäßig deutliche Preisaufschläge gegenüber vergleichbaren Wohnungen in unteren Geschoßen. Die Gründe dafür sind naheliegend. Es gibt keine Nachbarn über der Wohnung, was Ruhe bedeutet. Der Ausblick ist besser, der Lichteinfall häufig großzügiger.
Dachschrägen, Galerien und offene Dachkonstruktionen erzeugen räumliche Qualitäten, die in Normalgeschoßen nicht entstehen. Und in vielen Fällen gehört eine Dachterrasse dazu – die attraktivste Form privater Freifläche im städtischen Umfeld. Dem stehen spezifische Nachteile gegenüber, die man kennen sollte. Der wichtigste ist die sommerliche Überwärmung. Die Dachfläche ist der Sonne am unmittelbarsten ausgesetzt, und es ist wenig Speichermasse vorhanden.
Ohne wirksame außenliegende Beschattung, ausreichende Dämmung und Möglichkeit zur Nachtlüftung wird eine solche Wohnung in Hitzeperioden schwer bewohnbar. Eine Besichtigung an einem heißen Sommernachmittag sagt daher mehr aus als jede Ausstattungsliste. Zweiter Punkt sind die Schrägen. Sie reduzieren die tatsächlich nutzbare Fläche und schränken die Möblierung ein. Wie Bereiche mit geringer Stehhöhe in Flächenangaben berücksichtigt werden, ist uneinheitlich: Die mietrechtliche Nutzfläche folgt eigenen Regeln, die in Inseraten beworbene Wohnfläche wiederum anderen.
Interessenten sollten daher nachfragen, wie gerechnet wurde, und im Zweifel selbst nachmessen. Dritter Punkt ist die Erschließung. Ohne Aufzug ist eine Dachgeschosswohnung für einen großen Teil der Nachfrage nicht in Betracht zu ziehen, was sich unmittelbar im Preis niederschlägt. Mit Lift kehrt sich die Bewertung um. Ebenso relevant sind der Transport von Möbeln, die Erreichbarkeit im Brandfall und die Frage, ob der Lift tatsächlich auf Wohnungsebene hält.
Bautechnisch sind einige Punkte besonders zu prüfen: Alter und Zustand der Dacheindeckung, Dämmstärke, Luftdichtheit, Zustand der Anschlüsse bei Dachflächenfenstern und Gauben, Abdichtung und Entwässerung der Dachterrasse sowie Spuren früherer Wassereintritte an Schrägen und Kehlen. Bei ausgebauten Dachgeschoßen in Altbauten lohnt zusätzlich die Frage nach der Bauzeit und dem damals geltenden Dämmstandard. Für Käufer ist schließlich relevant, wer die Erhaltung des Dachs trägt. Dach und Dachhaut zählen zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft; die Kosten einer Sanierung treffen die gesamte Eigentümergemeinschaft. Ein Blick in Protokolle und Rücklagenstand zeigt, ob eine solche Maßnahme absehbar bevorsteht.
Abzugrenzen ist die Dachgeschosswohnung vom Penthouse. Dieses liegt in der Regel auf einem zurückgesetzten Vollgeschoß mit senkrechten Wänden und umlaufender Terrasse, hat also keine Dachschrägen. Der Begriff ist allerdings nicht geschützt und wird in Inseraten großzügig verwendet. Maßgeblich für die Beurteilung sind daher Grundriss, Schnitt und die tatsächliche Stehhöhe, nicht die Bezeichnung.