Schimmel wächst überall dort, wo längere Zeit Feuchtigkeit an einer Oberfläche steht. Die Ursache kann am Bau liegen – kalte Stellen, undichte Hülle, defekte Leitungen – oder am Wohnverhalten, etwa zu wenig Lüften. Davon hängt ab, ob Vermieter oder Mieter zuständig ist. Eine fachliche Abklärung schafft Klarheit.
Ausführlich erklärt
Schimmel entsteht, wo über längere Zeit ausreichend Feuchtigkeit an einer Oberfläche vorhanden ist. Er ist die häufigste Ursache von Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern – weil die Ursachenfrage über die Zuständigkeit entscheidet. Zwei Ursachengruppen sind zu unterscheiden. Bauliche Ursachen sind Wärmebrücken, an denen Oberflächen so weit auskühlen, dass Luftfeuchtigkeit kondensiert, undichte Stellen in der Gebäudehülle, aufsteigende Feuchtigkeit bei fehlender Horizontalsperre, Wassereintritt von außen sowie Schäden an Leitungen.
Nutzungsbedingte Ursachen sind unzureichendes Lüften bei gleichzeitig hoher Feuchtigkeitsproduktion – Kochen, Duschen, Wäschetrocknen –, das Verstellen von Außenwänden mit Möbeln ohne Abstand sowie dauerhaft zu niedrige Raumtemperaturen in einzelnen Räumen. In der Praxis wirken häufig beide Gruppen zusammen. Genau deshalb ist eine sachverständige Abklärung sinnvoll, bevor eine Seite Ansprüche stellt: Gemessen werden Oberflächentemperaturen, Raumluftfeuchte und Materialfeuchte; ergänzend zeigt eine Thermografie Wärmebrücken. Mietrechtlich ist die Zuordnung entscheidend.
Liegt die Ursache in der Bausubstanz, trifft die Behebung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes den Vermieter – bei erheblicher Gesundheitsgefährdung besteht eine besondere Verpflichtung. Zudem mindert sich der Mietzins von Gesetzes wegen, solange der Gebrauch erheblich beeinträchtigt ist. Liegt die Ursache im Nutzungsverhalten, ist der Mieter für die Behebung verantwortlich und haftet für Schäden. Für Mieter folgt daraus ein klares Vorgehen: Den Befall unverzüglich schriftlich anzeigen, mit Fotos, Datum und Beschreibung; die Anzeigepflicht besteht ohnehin, und ohne Meldung kann sich der Schaden vergrößern, wofür der Mieter haften kann.
Sinnvoll ist zusätzlich eine Dokumentation des eigenen Lüftungsverhaltens, etwa durch Aufzeichnung von Raumtemperatur und Luftfeuchte über einige Wochen. Eine eigenmächtige Mietzinsminderung ohne gesicherte Grundlage birgt das Risiko eines Rückstands – sicherer ist die Zahlung unter Vorbehalt bei paralleler Klärung. Für Vermieter gilt umgekehrt, dass die zügige Ursachenklärung der wirksamste Schritt ist. Ein bloßes Entfernen des Befalls ohne Behebung der Ursache führt zum Wiederauftreten.
Bautechnisch wirken mehrere Maßnahmen: Beseitigung von Wärmebrücken, Verbesserung der Dämmung, Abdichtung, ausreichende Beheizung aller Räume, konsequentes Stoßlüften mehrmals täglich, Abstand von Möbeln zu Außenwänden und – in dichten Gebäuden – eine kontrollierte Wohnraumlüftung. Gesundheitlich können Schimmelsporen Atemwegsbeschwerden und allergische Reaktionen auslösen; bei größerem Befall ist eine fachgerechte Sanierung mit entsprechenden Schutzmaßnahmen erforderlich. Für Käufer sind Verfärbungen, muffiger Geruch und aufgestellte Luftentfeuchter Hinweise, denen nachzugehen ist. Frisch gestrichene Stellen an Außenecken oder hinter Möbeln verdienen besondere Aufmerksamkeit – ein Anstrich beseitigt den Befall nicht, sondern verdeckt ihn.
Ein arglistig verschwiegener Schimmelbefall kann nie wirksam aus der Gewährleistung ausgeschlossen werden – auch nicht durch die üblichen Ausschlussklauseln, die bei gebrauchten Immobilien verbreitet sind und sonst weit reichen. Die Offenlegung ist daher auch im Interesse des Verkäufers.