Im Bauakt sammelt die Baubehörde alle Unterlagen zu einem Bauvorhaben: Einreichpläne, Bewilligung, Auflagen und spätere Bescheide. Er zeigt, was auf einer Liegenschaft überhaupt genehmigt ist. Weicht das Gebäude davon ab, drohen Beseitigungsaufträge, Probleme bei der Finanzierung und Wertverlust. Die Einsicht erfolgt am besten vor dem Kaufanbot.
Ausführlich erklärt
Der Bauakt ist die bei der Baubehörde geführte Sammlung aller Schriftstücke, die ein bestimmtes Bauvorhaben betreffen. Er dokumentiert die gesamte Genehmigungsgeschichte eines Gebäudes und ist damit die verlässlichste Quelle für die Frage, was auf einer Liegenschaft rechtlich zulässig errichtet wurde. Zum typischen Inhalt zählen der Bauansuchen samt Einreichplänen, die Baubewilligung mit ihren Auflagen, Verhandlungsschriften der Bauverhandlung, Stellungnahmen von Sachverständigen und Nachbarn, Auswechslungspläne bei Planänderungen, die Fertigstellungsanzeige oder Benützungsbewilligung, statische Nachweise, Energieausweise sowie spätere Bescheide zu Zu- und Umbauten, Nutzungsänderungen oder baupolizeilichen Aufträgen. Bei älteren Objekten reicht der Akt oft weit zurück, kann aber lückenhaft sein, weil Bestände durch Kriegsverluste, Archivbereinigungen oder Zuständigkeitswechsel unvollständig sind. Der praktische Nutzen liegt in der Konsensprüfung.
Entscheidend ist, ob das tatsächlich vorhandene Gebäude mit dem bewilligten Bestand übereinstimmt. Abweichungen sind in Österreich keine Seltenheit: nachträglich ausgebaute Dachböden, überdachte Terrassen, zu Wohnräumen umfunktionierte Keller oder Garagen, versetzte Trennwände, zusätzliche Wohneinheiten. Solche Konsenswidrigkeiten können zu Beseitigungsaufträgen führen, verhindern eine spätere Bewilligung von Umbauten, erschweren die Finanzierung und mindern den Wert. Wird der Mangel erst nach dem Kauf entdeckt, sind Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer zwar denkbar, aber oft schwer durchsetzbar. Ebenso aufschlussreich sind die Auflagen in Bescheiden.
Sie können laufende Verpflichtungen begründen, etwa zur Erhaltung von Stellplätzen, zur Freihaltung von Flächen, zur regelmäßigen Prüfung technischer Anlagen oder zur Beibehaltung bestimmter Nutzungen. Wer die Nutzung eines Objekts ändern will – vom Geschäftslokal zur Wohnung, vom Lager zum Büro –, findet im Bauakt die Ausgangslage für das erforderliche Verfahren. Die Einsichtnahme ist an Voraussetzungen geknüpft. Grundsätzlich sind Grundeigentümer, Bauwerber und Parteien des Verfahrens einsichtsberechtigt; Dritte benötigen ein rechtliches Interesse oder eine Zustimmung des Eigentümers. In der Kaufsituation ist es daher üblich, dass der Verkäufer eine Vollmacht erteilt oder die Einsicht selbst durchführt und die Unterlagen bereitstellt.
Zuständig ist der Magistrat beziehungsweise die Gemeinde, in größeren Städten eine eigene Baupolizei-Dienststelle. In manchen Städten sind ältere Pläne bereits digitalisiert abrufbar, meist fällt eine Gebühr für Kopien an. Für Käufer empfiehlt sich, die Einsicht vor Legung eines verbindlichen Anbots durchzuführen oder das Anbot unter die aufschiebende Bedingung eines unbedenklichen Akteninhalts zu stellen. Für Eigentümer lohnt umgekehrt eine Vorabklärung offener Punkte vor dem Verkauf: Eine nachträgliche Legalisierung ist meist günstiger und schneller zu bewerkstelligen als eine Preisverhandlung unter Zeitdruck, wenn der Käufer die Abweichung entdeckt. Hilfreich ist außerdem, den Bauakt mit dem Grundbuch und – bei Wohnungseigentum – mit dem Nutzwertgutachten abzugleichen.
Erst das Zusammenspiel dieser drei Quellen zeigt, ob rechtlicher Bestand, bewilligter Bestand und tatsächlicher Bestand übereinstimmen.