Bei einer Sockelsanierung wird ein ganzes Wohnhaus saniert, während die Bewohner darin wohnen bleiben: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Stiegenhaus, teils auch ein neuer Lift. Land und Bund fördern das, dafür ist die Mieterhöhung begrenzt. Mieter müssen die Arbeiten dulden, gewinnen aber deutlich an Wohnqualität.
Ausführlich erklärt
Die Sockelsanierung ist eine geförderte Gesamtsanierung eines Wohnhauses, die im bewohnten Zustand durchgeführt wird. Der Begriff stammt aus der Wiener Wohnbauförderung und hat sich darüber hinaus eingebürgert; vergleichbare Programme bestehen in mehreren Bundesländern unter anderen Bezeichnungen. Ihr Kennzeichen ist die Verbindung dreier Elemente. Erstens der Umfang: Saniert wird das gesamte Haus – Dach, Fassade, Fenster, Steigleitungen, Elektroinstallation, Stiegenhaus, teils Ergänzung um Lift und Balkone –, nicht einzelne Bauteile.
Zweitens die Förderung: Land und Bund unterstützen die Maßnahme mit Darlehen oder Zuschüssen, verbunden mit Auflagen zu energetischen Standards. Drittens der Mieterschutz: Weil die Bewohner während der Arbeiten im Haus bleiben, bestehen Regelungen zu Duldungspflichten, zur Begrenzung der Mietzinserhöhung und teils zu Ersatzwohnungen für die Dauer besonders eingreifender Arbeiten. Der wohnungspolitische Hintergrund ist die Erneuerung des gründerzeitlichen Bestands. Dort steht ein hoher Investitionsbedarf gebundenen Mietzinsen gegenüber – eine Schere, die ohne Förderung dazu führt, dass Erhaltung unterbleibt oder dass über Leerstand und Neuvermietung höhere Erträge angestrebt werden.
Die Sockelsanierung soll die Erneuerung ermöglichen, ohne die Bewohner zu verdrängen. Für Mieter bedeutet sie eine erhebliche Verbesserung des Wohnwerts: bessere Energiekennwerte und damit niedrigere Heizkosten, erneuerte Installationen, teils erstmals ein Lift. Dem steht eine Erhöhung des Mietzinses gegenüber, deren Ausmaß durch die Förderbedingungen begrenzt ist. Duldungspflichten bestehen; bei erheblicher Beeinträchtigung kommt für die Dauer der Arbeiten eine Mietzinsminderung in Betracht.
Für Eigentümer ist sie die wirtschaftlich tragfähige Variante einer Gesamterneuerung. Zu bedenken sind der Planungsvorlauf, die Abstimmung mit den Bewohnern, die Abwicklung im laufenden Betrieb und die Bindungen, die mit der Förderung einhergehen – insbesondere Mietzinsobergrenzen über einen bestimmten Zeitraum. Häufig verbunden wird die Sockelsanierung mit der Verbesserung einzelner Wohnungen: Der Einbau von Bad und WC in Substandardeinheiten hebt deren Kategorie und macht sie marktfähig. Ebenso gebräuchlich ist die Kombination mit einem Dachgeschoßausbau, dessen Erlös einen Teil der Sanierung finanziert.
Beantragt wird die Förderung vor Beginn der Arbeiten bei der zuständigen Stelle des Landes; erforderlich sind Planung, Kostenschätzung und Nachweise zu den erreichten Standards. Die Programme und Bedingungen werden laufend angepasst. Für Käufer eines Zinshauses ist eine bereits durchgeführte Sockelsanierung ein erheblicher Wertfaktor – ebenso wie eine anstehende ein Kostenblock. Zu erfragen sind Umfang und Jahr der Maßnahmen, die erreichten Standards sowie allfällige Förderbindungen, die den erzielbaren Mietzins über Jahre begrenzen.
Abzugrenzen ist die Sockelsanierung von der Totalsanierung, bei der das Haus geräumt und vollständig erneuert wird, sowie von der Einzelmaßnahme, die nur ein Bauteil betrifft. Nur die Gesamtsanierung im bewohnten Zustand erfüllt die Förderbedingungen.