Altmietverträge sind Wohnungsmietverträge, die vor bestimmten Stichtagen des Mietrechts geschlossen wurden und noch nach älteren Regeln beurteilt werden. In sehr alten Verträgen in Gründerzeithäusern liegt die Miete häufig weit unter dem Marktniveau. Nahe Angehörige, die mit dem Hauptmieter zusammengelebt haben, können unter bestimmten Voraussetzungen in den Vertrag eintreten.
Ausführlich erklärt
Als Altmietvertrag werden Wohnungsmietverträge bezeichnet, die vor bestimmten mietrechtlichen Stichtagen abgeschlossen wurden und deshalb noch nach älteren Regeln zu beurteilen sind. Das österreichische Mietrecht kennt eine Reihe solcher Stichtage, weil zahlreiche Novellen jeweils nur für Neuabschlüsse ab dem jeweiligen Zeitpunkt galten und Bestandsverträge unberührt ließen. Entscheidend sind vor allem der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, der Zeitpunkt der Baubewilligung des Gebäudes sowie die Frage, ob das Objekt in den Voll-, Teil- oder Nichtanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt. Wirtschaftlich am bedeutsamsten sind sehr alte Verträge in Gründerzeithäusern. Dort gilt vielfach noch der Kategoriemietzins, der sich nach der Ausstattungskategorie der Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses richtet und lediglich nach einer Schwellenwertregelung angehoben werden darf.
Solche Mietzinse liegen häufig weit unter dem Marktniveau und lassen sich auch dann nicht anheben, wenn die Wohnung zwischenzeitlich verbessert wurde. Für Mieter bedeutet das erhebliche Preissicherheit, für Eigentümer eine dauerhaft gedrückte Rendite. Hinzu kommen weitreichende Schutzbestimmungen. Altverträge sind in der Regel unbefristet, der Vermieter kann nur aus den im Gesetz taxativ aufgezählten wichtigen Gründen kündigen, und die Erhaltungspflichten für ernste Schäden am Haus und für bestimmte Ausstattungsmerkmale liegen beim Vermieter. Praktisch relevant sind außerdem Eintritts- und Weitergaberechte: Nahe Angehörige, die mit dem Hauptmieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben, können unter bestimmten Voraussetzungen in den Mietvertrag eintreten.
Das Mietverhältnis kann so über Generationen bestehen bleiben, wobei der Vermieter in manchen Konstellationen eine Anhebung des Hauptmietzinses verlangen kann. Für die Bewertung von Zinshäusern ist die Mietvertragsstruktur deshalb oft wichtiger als die reine Quadratmeterzahl. Zwei baugleiche Häuser können sehr unterschiedliche Werte haben, je nachdem, wie viele Einheiten mit Altverträgen belegt sind, wie hoch die dortigen Mietzinse liegen und wie das Altersprofil der Mieterschaft aussieht. Käufer arbeiten daher mit einer detaillierten Mieterliste, in der Vertragsdatum, Kategorie, Hauptmietzins, Befristung, Wertsicherungsklausel und mögliche Eintrittsberechtigte erfasst sind. Der Unterschied zwischen aktuellem Ist-Ertrag und potenziellem Marktertrag bestimmt das Wertsteigerungspotenzial – und zugleich das Risiko, dass dieses Potenzial über lange Zeiträume nicht gehoben werden kann.
Für Mieter mit Altvertrag ist wichtig, dass ein Wohnungswechsel oder eine unbedachte Vertragsänderung diese Rechtsposition beenden kann. Ein einvernehmlicher Neuabschluss, etwa im Zuge eines Wohnungstauschs oder einer Vertragsumstellung, führt regelmäßig in das aktuelle Regime mit höherem Mietzins. Vor solchen Schritten empfiehlt sich eine rechtliche Beratung, etwa bei einer Mietervereinigung, der Arbeiterkammer oder einem Rechtsanwalt. Für Vermieter bestehen dennoch Gestaltungsmöglichkeiten. Dazu zählen der Abschluss einer einvernehmlichen Auflösung gegen Abgeltung, die Anhebung des Hauptmietzinses nach durchgeführten Verbesserungsarbeiten im gesetzlich zulässigen Rahmen sowie das Erhaltungs- und Verbesserungsbeitragssystem.
Welche Variante zulässig und wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt stark vom Einzelfall ab und sollte mit einer auf Mietrecht spezialisierten Kanzlei geprüft werden.