Zahlt ein Mieter nicht rechtzeitig, gerät er ohne Mahnung in Verzug; Verzugszinsen und Mahnspesen kommen dazu. Bleibt der Mietzinsrückstand trotz Mahnung und Nachfrist offen, kann gekündigt werden. Nach dem Mietrechtsgesetz bleibt die Wohnung erhalten, wenn der Mieter noch während des Verfahrens zahlt und ihn kein grobes Verschulden trifft.
Ausführlich erklärt
Ein Mietzinsrückstand entsteht, wenn der geschuldete Betrag nicht rechtzeitig gezahlt wird. Weil der Mietzins üblicherweise zu einem kalendermäßig bestimmten Termin fällig ist, tritt Verzug ohne Mahnung ein. Die unmittelbare Folge sind Verzugszinsen – gegenüber Verbrauchern in Höhe des gesetzlichen Satzes – sowie angemessene Mahnspesen. Wirtschaftlich schwerer wiegt die zweite Folge: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist der qualifizierte Mietzinsrückstand ein Kündigungsgrund. Voraussetzung ist, dass der Mieter trotz Mahnung und Setzung einer Nachfrist nicht zahlt.
Wesentlich ist die Möglichkeit der Abwendung. Zahlt der Mieter den Rückstand vor Schluss der Verhandlung erster Instanz und trifft ihn kein grobes Verschulden am Zahlungsverzug, ist die Kündigung abzuweisen. Diese Bestimmung hat erhebliche praktische Bedeutung – sie ermöglicht es, ein Mietverhältnis auch dann zu retten, wenn bereits ein Verfahren läuft. Zu beachten ist, dass grobes Verschulden angenommen werden kann, wenn Rückstände wiederholt auftreten oder ohne erkennbaren Grund entstehen. Für Mieter in Zahlungsschwierigkeiten gilt daher: früh handeln.
Ein Gespräch mit dem Vermieter, eine schriftliche Ratenvereinbarung und die Prüfung, ob ein Anspruch auf Wohnbeihilfe besteht, sind die naheliegenden Schritte. Die Einkommensgrenzen für Beihilfen liegen häufig höher, als angenommen wird. Beratung bieten Mietervereinigung, Arbeiterkammer und die Schuldnerberatungsstellen der Länder, die kostenlos arbeiten. Für Vermieter empfiehlt sich ein strukturiertes Vorgehen: schriftliche Mahnung mit Fristsetzung, dann qualifizierte Mahnung mit Hinweis auf die Folgen, erst danach rechtliche Schritte. Jede Stufe ist zu dokumentieren, weil sie im Verfahren nachzuweisen ist.
Wirtschaftlich ist zu bedenken, dass ein Verfahren samt anschließender Räumung Monate dauert, Kosten verursacht und die Einbringlichkeit der offenen Beträge ungewiss bleibt – eine Ratenvereinbarung ist häufig das bessere Ergebnis. Die Kaution darf für offene Mietzinse verwendet werden. Ist sie aufgebraucht, besteht kein Anspruch auf Wiederauffüllung, sofern das nicht vereinbart wurde. Bei Wohnungseigentum gilt eine eigene Systematik: Rückstände bei den Beiträgen zur Eigentümergemeinschaft können unter bestimmten Voraussetzungen ein gesetzliches Vorzugspfandrecht begründen, das anderen Eintragungen vorgeht. Für Käufer ist daher eine Bestätigung der Hausverwaltung über offene Rückstände des Voreigentümers einzuholen.
Außerhalb des Vollanwendungsbereichs richten sich die Folgen nach dem Vertrag und den allgemeinen Bestimmungen; dort kann eine vorzeitige Auflösung leichter möglich sein. Für beide Seiten gilt, dass eine schriftliche Ratenvereinbarung mit klaren Terminen und einer Regelung für den Fall des Verzugs die praktikabelste Lösung ist. Sie schafft Planbarkeit und vermeidet ein Verfahren, dessen Ausgang und Einbringlichkeit ungewiss bleiben. Für Käufer vermieteter Objekte gehören bestehende Rückstände in die Unterlagenprüfung. Sie gehen wirtschaftlich nicht auf den Erwerber über, sagen aber etwas über die Mieterstruktur und den zu erwartenden Ertrag aus.