Wer beim Bauträger kauft, kann Abweichungen von der Baubeschreibung bestellen: andere Böden, bessere Sanitärausstattung, zusätzliche Steckdosen. Entscheidend ist der Zeitpunkt, denn nach Ausführung des Gewerks kostet dieselbe Änderung ein Vielfaches. Jeder Wunsch gehört schriftlich vereinbart, mit Preis und Termin. Banken finanzieren sie nicht immer mit.
Ausführlich erklärt
Als Sonderwunsch bezeichnet man jede Abweichung von der vertraglich vereinbarten Bau- und Ausstattungsbeschreibung, die ein Erwerber beim Kauf vom Bauträger wünscht: andere Bodenbeläge, hochwertigere Sanitärausstattung, zusätzliche Steckdosen, versetzte Trennwände, eine geänderte Küchenanbindung. Der entscheidende Faktor ist der Zeitpunkt. Änderungen, die vor Beginn des betreffenden Gewerks beauftragt werden, sind vergleichsweise günstig; dieselbe Änderung nach Ausführung bedeutet Rückbau und Neuherstellung und kostet ein Vielfaches. Für jedes Gewerk gibt es daher einen Stichtag, bis zu dem Wünsche berücksichtigt werden können.
Bauträger geben diese Fristen üblicherweise bekannt – wer sie versäumt, verliert die Möglichkeit oder zahlt erheblich mehr. Vertraglich sollte jeder Sonderwunsch schriftlich mit Beschreibung, Preis und Auswirkung auf den Fertigstellungstermin vereinbart werden. Mündliche Zusagen auf der Baustelle sind später kaum durchsetzbar. Zu klären ist ferner, ob die Mehrkosten in den Zahlungsplan aufgenommen werden oder gesondert fällig sind – bei Ratenplanmodellen nach dem Bauträgervertragsgesetz sind Sonderwunschzahlungen häufig nicht von der Sicherung erfasst, was ein eigenes Risiko darstellt.
Preislich ist zu beachten, dass Bauträger Sonderwünsche über die ausführenden Unternehmen abwickeln und dafür einen Aufschlag verrechnen. Häufig wird nicht die Differenz zur Standardausführung berechnet, sondern die neue Leistung voll angesetzt, während die entfallende Position nur teilweise gutgeschrieben wird. Ein Vergleich lohnt daher: Manche Positionen sind nach der Übergabe in Eigenregie deutlich günstiger zu beauftragen. Genau hier liegt eine sinnvolle Abwägung.
Änderungen, die in die Bausubstanz eingreifen – Elektro- und Sanitärinstallationen, Wandstellungen, Anschlüsse –, sollten vor Fertigstellung erfolgen, weil sie später aufwendig sind. Rein oberflächenbezogene Wünsche wie Bodenbeläge, Malerarbeiten oder Sanitärobjekte lassen sich dagegen häufig nachträglich zu besseren Konditionen umsetzen. Gewährleistungsrechtlich ist Vorsicht geboten bei Eigenleistungen und bei der Beauftragung eigener Professionisten während der Bauzeit. Entstehen Schnittstellen zwischen Leistungen des Bauträgers und eigenen Gewerken, wird die Zuordnung von Mängeln schwierig, und der Bauträger kann Einwendungen erheben.
Wer diesen Weg wählt, sollte die Schnittstellen klar abgrenzen und dokumentieren. Bei der Übergabe sind Sonderwünsche gesondert zu prüfen: Wurden sie in der vereinbarten Ausführung umgesetzt? Abweichungen gehören in das Übergabeprotokoll. Für die Kalkulation gilt: Sonderwünsche summieren sich schnell.
Sinnvoll ist, sie von Beginn an in das Budget aufzunehmen, statt sie als kleine Ergänzungen zu behandeln. Ein Betrag im niedrigen einstelligen Prozentbereich des Kaufpreises ist als Orientierung realistisch – zuzüglich der Positionen, die in der Baubeschreibung ohnehin nicht enthalten sind, wie Küche, Beleuchtung und Sonnenschutz. Für die Finanzierung ist zu bedenken, dass Banken Sonderwünsche nicht immer mitfinanzieren, weil ihnen kein entsprechender Wertzuwachs gegenübersteht. Der Betrag ist dann aus Eigenmitteln aufzubringen und sollte daher früh im Finanzierungsplan berücksichtigt werden.