Beim Grundstückskauf bestimmen die Rahmenbedingungen den Wert: ob es Bauland ist, was darauf gebaut werden darf, eine gesicherte Zufahrt, Anschlüsse für Wasser, Kanal und Strom sowie der Baugrund. Auf eine Umwidmung von Grünland besteht kein Anspruch. Ein niedriger Quadratmeterpreis sagt wenig, wenn Anschluss und Fundament teuer werden.
Ausführlich erklärt
Beim Grundstückskauf entscheidet die Prüfung vor dem Anbot über den wirtschaftlichen Erfolg. Anders als bei einer Wohnung ist der Kaufgegenstand selbst unspektakulär – wertbestimmend sind ausschließlich die Rahmenbedingungen. Die erste Frage ist die Widmung. Der Flächenwidmungsplan legt fest, ob eine Fläche als Bauland, Grünland oder Verkehrsfläche gewidmet ist, und untergliedert Bauland in Kategorien.
Grünland ist kein günstiges Baugrundstück in Wartestellung: Ein Anspruch auf Umwidmung besteht nicht, und Widmungsentscheidungen sind politische Entscheidungen der Gemeinde. Die zweite Frage ist die Bebaubarkeit. Der Bebauungsplan bestimmt Bebauungsdichte oder Geschoßflächenzahl, Gebäudehöhe, Bauweise, Fluchtlinien und Abstände. Erst daraus ergibt sich, was tatsächlich errichtet werden darf – ein schmales Grundstück in offener Bauweise mit beidseitigen Abstandsflächen kann faktisch unbebaubar sein.
Hinzu kommt die Bauplatzeigenschaft, die in mehreren Bundesländern eigens festzustellen ist. Die dritte Frage ist die Aufschließung. Zu klären sind Anschlüsse für Wasser, Kanal, Strom und gegebenenfalls Gas oder Fernwärme sowie die zu erwartenden Aufschließungsabgaben und Anschlussgebühren. Diese Beträge sind erheblich und werden bei der Kaufpreiskalkulation häufig vergessen.
Ebenso zu prüfen ist die rechtlich gesicherte Zufahrt: Grenzt das Grundstück nicht unmittelbar an öffentliches Gut, ist eine Dienstbarkeit erforderlich. Die vierte Frage betrifft den Baugrund. Tragfähigkeit, Grundwasserstand, Hanglage und allfällige Altlasten beeinflussen die Gründungskosten erheblich. Ein Bodengutachten vor dem Kauf ist bei Zweifeln die günstigere Variante gegenüber einer Überraschung im Zuge der Bauführung.
Die fünfte Frage ist rechtlicher Natur. Zu prüfen sind Grundbuchsauszug samt Lastenblatt und den zugrunde liegenden Urkunden, Dienstbarkeiten und Leitungsrechte, ersessene Rechte durch Lokalaugenschein, Gefahrenzonenpläne, Schutzzonen und – je nach Fläche und Bundesland – grundverkehrsrechtliche Genehmigungserfordernisse. Bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen ist der Erwerb ohne Genehmigung schwebend unwirksam. Die sechste Frage betrifft die Grenzen.
Ist das Grundstück im Grundsteuerkataster geführt, sind die Grenzen nicht verbindlich festgestellt; bei grenznaher Bauführung empfiehlt sich eine Grenzfeststellung durch einen Vermesser. Praktisch bewährt hat sich, das Anbot unter aufschiebende Bedingungen zu stellen: positive Auskunft der Gemeinde zur beabsichtigten Bebauung, allfällige behördliche Genehmigung, Ergebnis eines Bodengutachtens. Die Abwicklung erfolgt treuhändig über einen Rechtsanwalt oder Notar. Steuerlich fallen Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an; beim späteren Verkauf ist bei Umwidmung nach dem Stichtag ein höherer pauschaler Ansatz bei der Immobilienertragsteuer zu beachten.
Für die Kalkulation empfiehlt sich, neben dem Kaufpreis sämtliche Positionen aufzulisten: Nebenkosten des Erwerbs, Aufschließung und Anschlüsse, Vermessung, allfälliger Abbruch eines Altbestands, Erdarbeiten und Gründung sowie die Außenanlagen. Erst diese Summe ist mit anderen Grundstücken vergleichbar. Ein günstiger Quadratmeterpreis sagt wenig, wenn Aufschließung und Gründung überdurchschnittlich teuer sind. In verdichteten Lagen wird ohnehin nach realisierbarer Geschoßfläche gerechnet, nicht nach Grundfläche.