Mit einem Anwartschaftsvertrag sichert eine gemeinnützige Bauvereinigung jemandem eine Wohnung zu, die erst gebaut wird. Er nennt Lage, Größe, Ausstattung, Fertigstellungstermin, Finanzierungsbeitrag und laufendes Entgelt. Bei Bezug wird daraus ein Miet- oder Nutzungsvertrag, teils mit späterer Kaufoption. Der Finanzierungsbeitrag wird bei Rückgabe vermindert zurückgezahlt.
Ausführlich erklärt
Der Anwartschaftsvertrag ist die Vereinbarung, mit der eine gemeinnützige Bauvereinigung einem künftigen Nutzer eine erst zu errichtende Wohnung zusichert. Er wird geschlossen, bevor das Objekt fertiggestellt ist, und geht mit der Übergabe in einen Miet- oder Nutzungsvertrag über – bei mietkauffähigen Objekten mit der Option auf spätere Übertragung ins Wohnungseigentum. Geregelt sind darin die wesentlichen Punkte: die Bezeichnung der Wohnung samt Lage, Größe und Ausstattung nach Plan, der voraussichtliche Fertigstellungstermin, die Höhe des Finanzierungsbeitrags und dessen Fälligkeit, das voraussichtliche laufende Entgelt sowie die Bedingungen einer allfälligen späteren Übertragung. Der Finanzierungsbeitrag ist der wirtschaftlich bedeutsamste Punkt.
Er setzt sich aus einem Grundkosten- und einem Baukostenanteil zusammen und ist bei Bezug zu leisten. Bei Rückgabe der Wohnung wird er rückerstattet, vermindert um eine gesetzlich vorgesehene jährliche Abschreibung – der Betrag ist also nicht verloren, verliert aber über die Jahre an Wert. Für Haushalte, die ihn nicht aufbringen können, bieten mehrere Bundesländer Eigenmittelersatzdarlehen an. Zu prüfen ist vor Unterfertigung mehreres.
Ist die Wohnung mietkauffähig, und zu welchen Bedingungen? Diese Frage verändert die langfristige Perspektive vollständig und lässt sich später nicht mehr herstellen. Wie ist der Fertigstellungstermin geregelt, und was gilt bei Verzögerungen? Welche Ausstattung ist geschuldet – die Bau- und Ausstattungsbeschreibung ist Vertragsbestandteil und sollte sorgfältig gelesen werden.
Und welche Bindungen bestehen: Hauptwohnsitzpflicht, Beschränkungen bei Weitergabe, Einkommensgrenzen beim Einzug. Rechtlich ist der Anwartschaftsvertrag von der Sicherung her zu betrachten. Werden Zahlungen vor Fertigstellung geleistet, greifen je nach Ausgestaltung die Schutzbestimmungen für Bauträgerverträge mit ihren Sicherungsmodellen. Für Verbraucher bestehen ergänzend Rücktrittsrechte mit kurzen Fristen.
Ein Rücktritt vor Bezug ist grundsätzlich möglich, häufig verbunden mit Kosten oder mit der Verpflichtung, einen Nachfolger namhaft zu machen. Die Bedingungen sind im Vertrag geregelt und sollten vor Unterfertigung bekannt sein. Zu unterscheiden ist der Anwartschaftsvertrag vom Kaufvertrag mit einem gewerblichen Bauträger. Dort wird Eigentum erworben, hier zunächst ein Nutzungsrecht; Preisbildung, Bindungen und Ausstiegsmöglichkeiten folgen unterschiedlichen Regeln.
Für Wohnungssuchende empfiehlt sich, den Vertrag vor Unterfertigung prüfen zu lassen – Beratung bieten Arbeiterkammer und Mietervereinigung. Angesichts der Beträge und der langen Bindung ist der Aufwand gering. Zeitlich liegt zwischen Anwartschaftsvertrag und Bezug häufig ein Jahr oder mehr. Wer parallel eine bestehende Wohnung kündigt, sollte den Fertigstellungstermin und die Regelungen für den Fall einer Verzögerung genau kennen.
Für die Kalkulation gehören neben dem Finanzierungsbeitrag das laufende Entgelt samt Betriebskosten sowie die Kosten von Einrichtung und Umzug in eine gemeinsame Aufstellung. Erst daraus ergibt sich die tatsächliche Belastung, monatlich wie einmalig betrachtet.