Anwaltskosten entstehen beim Immobilienkauf vor allem für den Kaufvertrag und dessen Abwicklung bis zur Eintragung ins Grundbuch. Meist wird ein Pauschalhonorar vereinbart, das sich am Kaufpreis orientiert; dazu kommen Umsatzsteuer und Barauslagen. Üblicherweise zahlt der Käufer. Banken finanzieren diese Nebenkosten in der Regel nicht mit.
Ausführlich erklärt
Anwaltskosten fallen im Immobilienbereich vor allem für die Errichtung und Abwicklung von Verträgen sowie für Beratung und Vertretung in Streitfällen an. Sie zählen zu den Kaufnebenkosten und sollten von Anfang an in die Finanzierungsplanung einbezogen werden, weil sie in bar aufzubringen sind und von Banken meist nicht mitfinanziert werden. Die Grundlage der Abrechnung ist entweder eine Honorarvereinbarung oder das Rechtsanwaltstarifgesetz beziehungsweise die Allgemeinen Honorar-Kriterien. In der Praxis überwiegt bei Kaufverträgen die Pauschalvereinbarung, die sich am Kaufpreis orientiert und typischerweise in einem niedrigen Prozentbereich liegt, oft degressiv gestaltet: Je höher der Kaufpreis, desto geringer der Prozentsatz.
Zum Honorar kommen die Umsatzsteuer sowie Barauslagen hinzu, etwa Beglaubigungskosten, Grundbuchsabfragen, Gebühren für die Eintragung und Kosten der Treuhandabwicklung. Der Leistungsumfang bei einer Vertragserrichtung ist beträchtlich und rechtfertigt den Aufwand. Er umfasst die Prüfung des Grundbuchsstands samt Lasten, die Erhebung allfälliger Zustimmungserfordernisse, die Vertragsgestaltung mit den vereinbarten Bedingungen, die Aufsandungserklärung, die Treuhandschaft über das Anderkonto, die Selbstberechnung und Abfuhr der Grunderwerbsteuer sowie die Einbringung des Grundbuchsgesuchs. Der Vertragserrichter übernimmt damit die gesamte technische Abwicklung bis zur Einverleibung.
Wer die Kosten trägt, ist Verhandlungssache. Üblich ist in Österreich, dass der Käufer die Kosten der Vertragserrichtung und der grundbücherlichen Durchführung übernimmt, weil er von der Eintragung profitiert. Der Verkäufer trägt in der Regel die Kosten der Lastenfreistellung, also insbesondere der Löschungserklärungen für seine Pfandrechte, sowie seine eigene Beratung. Abweichende Vereinbarungen sind zulässig und sollten im Vertrag ausdrücklich festgehalten werden.
Ein wichtiger Punkt betrifft die Rolle des Vertragserrichters. Er wird üblicherweise von einer Partei beauftragt, ist aber zur Unabhängigkeit verpflichtet und darf nicht einseitig die Interessen einer Seite vertreten. Wer eine echte Interessenvertretung wünscht, braucht daher gegebenenfalls eine zusätzliche eigene anwaltliche Beratung. Besonders sinnvoll ist das bei komplexen Sachverhalten: bei Bauträgerverträgen, bei Objekten mit Bestandverhältnissen, bei Liegenschaften mit Dienstbarkeiten oder Baurechten, bei Anteilskäufen und bei Transaktionen im Unternehmensbereich.
Für Streitfälle gilt eine andere Kostenlogik. Hier richtet sich das Honorar meist nach Streitwert und Verfahrensschritten, und im Zivilprozess trägt grundsätzlich die unterliegende Partei die Kosten der Gegenseite. Wer über eine Rechtsschutzversicherung verfügt, sollte deren Deckung vorab prüfen, da Immobilien- und Mietrechtsstreitigkeiten häufig gesonderten Bedingungen unterliegen. Empfehlenswert ist in jedem Fall, das Honorar vor Auftragserteilung schriftlich zu vereinbaren und sich einen Kostenvoranschlag samt Aufstellung der Barauslagen geben zu lassen.
Seriöse Kanzleien bieten das von sich aus an. Steuerlich sind die Kosten der Vertragserrichtung Teil der Anschaffungskosten und damit bei vermieteten Objekten über die Abschreibung zu verteilen. Kosten der Finanzierungsbesicherung, etwa für eine Pfandbestellungsurkunde, sind dagegen sofort abzugsfähige Werbungskosten. Diese Unterscheidung sollte bereits bei der Honorarnote sichtbar gemacht werden, damit die spätere steuerliche Zuordnung ohne Rekonstruktion möglich ist.