Immobilien-Glossar

Begriffe aus dem Bereich Steuern

31 Fachbegriffe rund um Steuern – jeweils kurz erklärt und ausführlich eingeordnet, mit Bezug auf österreichisches Recht und Praxis.

31 Begriffe · Jeder Eintrag mit Kurzfassung und ausführlicher Erklärung ·

A

3 Begriffe

Abschreibung Bei der Abschreibung werden die Kosten eines Gebäudes nicht sofort abgesetzt, sondern über dessen Nutzungsdauer verteilt. Das senkt den steuerpflichtigen Überschuss eines Vermieters, ohne dass Geld abfließt. Abgeschrieben wird aber nur das Gebäude, nicht der Grund: Boden nutzt sich nicht ab, weshalb der Kaufpreis aufzuteilen ist.

Absetzung für Abnutzung (AfA) AfA ist die Kurzform für Absetzung für Abnutzung, also die Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes auf seine Nutzungsdauer. Ermittelt wird sie in drei Schritten: Kaufpreis samt Nebenkosten, Abzug des nicht abschreibbaren Grundanteils, Abschreibungssatz auf den Rest. Sie beginnt üblicherweise mit dem Beginn der Vermietung.

Anteilsvereinigung Grunderwerbsteuer fällt nicht nur beim Kauf einer Liegenschaft an: Vereinigt jemand Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft in gesetzlich bestimmtem Ausmaß, löst diese Anteilsvereinigung die Steuer aus. Bemessen wird sie dann nicht vom Kaufpreis, sondern vom Grundstückswert – einer eigenen steuerlichen Rechengröße. Für private Käufer ist das selten relevant.

E

1 Begriffe

Einheitswert Der Einheitswert ist ein steuerlicher Wert, den das Finanzamt per Bescheid feststellt. Außerhalb der Land- und Forstwirtschaft beruht er noch auf den Wertverhältnissen von 1973 und liegt daher weit unter dem Marktwert; als Wertmaßstab taugt er nicht. Gebraucht wird er vor allem für die Grundsteuer.

F

1 Begriffe

Fiktive Anschaffungskosten Hat der Voreigentümer eine geerbte oder geschenkte Immobilie nicht vermietet und vermietet der neue Eigentümer sie erstmals, dürfen unter bestimmten Voraussetzungen fiktive Anschaffungskosten angesetzt werden: der Betrag, den ein Käufer zu Beginn der Vermietung hätte aufwenden müssen. Diese meist höhere Basis der Abschreibung senkt die Steuer.

G

4 Begriffe

Grundanteil Der Grundanteil ist jener Teil der Anschaffungskosten einer bebauten Liegenschaft, der auf Grund und Boden entfällt. Abgeschrieben wird nur das Gebäude: Je höher der Grundanteil, desto höher die Steuer aus der Vermietung. Es gelten pauschale Sätze nach Einwohnerzahl und Zahl der Einheiten; ein Gutachten kann ein anderes Verhältnis nachweisen.

Grunderwerbsteuer Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb inländischer Grundstücke an und beträgt beim Kauf 3,5 Prozent des Kaufpreises. Mindestens anzusetzen ist der Grundstückswert, eine eigene steuerliche Rechengröße, die nicht dem Marktwert entspricht. Für unentgeltliche und teilentgeltliche Erwerbe gilt ein begünstigter Stufentarif; Erwerbe im begünstigten Familienverband gelten stets als unentgeltlich.

Grundsteuer Die Grundsteuer ist eine Gemeindeabgabe auf inländischen Grundbesitz und fällt auch dann an, wenn ein Grundstück leer steht oder nichts abwirft. Berechnet wird sie aus dem Einheitswert, einem veralteten Steuerwert des Finanzamts, einer Messzahl und dem Hebesatz der Gemeinde. Unter dem Mietrechtsgesetz zahlen sie die Mieter über die Betriebskosten.

Grundstückswert Der Grundstückswert ist eine steuerliche Rechengröße und Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer; er ist weder Verkehrswert noch Bodenwert und liegt in der Regel unter dem Marktwert. Bei unentgeltlichen und teilentgeltlichen Erwerben ist er die Bemessungsgrundlage, bei entgeltlichen die Untergrenze. Ermitteln lässt er sich pauschal, über einen Preisspiegel oder durch ein Gutachten.

H

1 Begriffe

Herstellungsaufwand Wird an einem Gebäude etwas Neues geschaffen oder seine Wesensart verändert – Zubau, Dachausbau, erstmaliger Einbau eines Aufzugs –, liegt Herstellungsaufwand vor. Bei vermieteten Objekten ist er anders als eine Reparatur nicht sofort absetzbar, sondern über die gesamte Restnutzungsdauer verteilt. Rechnungen sollten daher nach Leistungen aufgegliedert sein.

I

3 Begriffe

Immobilienertragsteuer (ImmoESt) Beim Verkauf einer privaten Immobilie fallen 30 Prozent Immobilienertragsteuer auf den Veräußerungsgewinn an. War die Spekulationsfrist am 31. März 2012 abgelaufen, genügt eine pauschale Ermittlung mit rund 4,2 Prozent des Erlöses. Steuerfrei bleibt, wer das Objekt über einen gesetzlich bestimmten Zeitraum durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt und diesen aufgegeben hat.

Immobiliensteuer Immobiliensteuer ist kein Begriff des österreichischen Steuerrechts, sondern eine umgangssprachliche Sammelbezeichnung für mehrere unabhängige Steuern und Gebühren. Beim Kauf fallen Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an, während des Besitzes die Grundsteuer, beim Verkauf die Immobilienertragsteuer. Weil der Ausstieg häufig erst am Ende bedacht wird, sollten alle drei Phasen kalkuliert werden.

Instandsetzung Von Instandsetzung spricht man, wenn wesentliche Teile eines Gebäudes ausgetauscht werden – Fenster, Dach, Fassade oder Heizung – und sich dadurch die Nutzungsdauer wesentlich verlängert. Bei vermieteten Wohngebäuden ist dieser Aufwand zwingend über mehrere Jahre zu verteilen. Laufende kleine Reparaturen bleiben grundsätzlich sofort abzugsfähig.

K

2 Begriffe

Kleinunternehmerregelung Die Kleinunternehmerregelung befreit Unternehmer mit geringen Umsätzen von der Umsatzsteuer; im Gegenzug kann keine Vorsteuer aus Kauf, Sanierung und laufenden Kosten zurückgeholt werden. Für die Grenze zählen alle unternehmerischen Umsätze zusammen, einzelne bleiben außer Ansatz. Auf die Befreiung kann man verzichten, ist dann aber mehrere Jahre gebunden.

Kommunalabgabe Kommunalabgaben ist der Sammelbegriff für die Abgaben einer Gemeinde rund um eine Liegenschaft: laufend die Grundsteuer und Gebühren für Kanal, Wasser und Müll, einmalig Aufschließungsabgabe und Anschlussgebühren. Den Rahmen setzen die Landesgesetze, die Sätze legt jede Gemeinde fest. Verlässlich ist nur eine schriftliche Auskunft der Gemeinde.

L

2 Begriffe

Leerstandsabgabe Die Leerstandsabgabe belastet Wohnungen, die über einen längeren Zeitraum – meist mehrere Monate im Jahr – weder bewohnt noch vermietet sind. Sie ist Landessache; mehrere Bundesländer haben Regelungen erlassen, die erheblich voneinander abweichen. Ausnahmen bestehen regelmäßig bei Sanierung, nachweislichen Vermietungsbemühungen oder einem laufenden Verlassenschaftsverfahren.

Liebhaberei Lässt eine Vermietung auf Dauer keinen Gesamtüberschuss erwarten, stuft das Finanzamt sie als Liebhaberei ein. Dann lassen sich die Verluste nicht mehr mit anderen Einkünften verrechnen. Nachweisen muss man die Gewinnaussicht mit einer Prognoserechnung, deren Annahmen zu Miete, Leerstand, Instandhaltung und Zinsen realistisch sein müssen.

M

2 Begriffe

Mieteinnahmen Wer eine Immobilie privat vermietet, versteuert die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Von den Einnahmen abziehbar sind unter anderem Abschreibung des Gebäudes, Kreditzinsen, Verwaltung, Versicherungen und Vermietungskosten – nicht aber die Kredittilgung. Weitergegebene Betriebskosten sind ein Durchlaufposten und auf beiden Seiten zu erfassen.

Mietvertragsgebühr Die Mietvertragsgebühr ist eine Abgabe auf die Vertragsurkunde, nicht auf die Miete. Verträge über Wohnräume sind seit November 2017 befreit. Bei Geschäftsräumen, Pachtverträgen und eigenständig gemieteten Garagen oder Lagerflächen fällt sie weiterhin an: ein Prozent aus Miete samt Betriebskosten, abhängig von der Vertragsdauer.

P

2 Begriffe

Privatvermögen Gehört eine Immobilie zum Privatvermögen, unterliegt der Veräußerungsgewinn der Immobilienertragsteuer von 30 Prozent, sofern keine Befreiung greift. Wer dagegen laufend kauft, saniert und rasch weiterverkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten; dann greift der progressive Tarif. Die bloße langfristige Vermietung mehrerer Objekte begründet für sich genommen noch keinen Gewerbebetrieb.

Prognoserechnung Die Prognoserechnung stellt über den maßgeblichen Zeitraum die erwarteten Mieteinnahmen den Kosten gegenüber. Sie soll nachweisen, dass insgesamt ein Überschuss zu erwarten ist; sonst kann die Vermietung als Liebhaberei gelten und die Verluste bleiben unverwertbar. Realistisch anzusetzen sind Miete, Leerstand, Instandhaltung und künftige Zinsen.

S

2 Begriffe

Selbstberechnung Bei der Selbstberechnung rechnet der Anwalt oder Notar die Steuern beim Immobilienkauf selbst aus, meldet sie und zahlt sie ein, statt auf einen Bescheid des Finanzamts zu warten. Das betrifft Grunderwerbsteuer und Immobilienertragsteuer und beschleunigt die Eintragung ins Grundbuch deutlich. Verkäufer müssen dafür die Unterlagen zum früheren Erwerb beibringen.

Spekulationsfrist Die Spekulationsfrist war eine Behaltefrist: Wer eine private Immobilie nach ihrem Ablauf verkaufte, zahlte auf den Gewinn keine Steuer. Sie betrug grundsätzlich zehn Jahre und wurde im April 2012 abgeschafft; seither fällt Immobilienertragsteuer an, unabhängig von der Besitzdauer. Bei Grundstücken mit damals bereits abgelaufener Frist wird pauschal gerechnet.

U

2 Begriffe

Überschussrechnung Die Überschussrechnung ermittelt, was aus einer privaten Vermietung steuerlich übrig bleibt: die Einnahmen abzüglich der damit verbundenen Ausgaben, gezählt grundsätzlich nach dem Zeitpunkt der Zahlung. Die Abschreibung mindert das Ergebnis, ohne dass Geld abfließt; die Tilgung eines Kredits kostet Geld, ist aber nicht abzugsfähig.

Umsatzsteuer Bei Immobilien richtet sich die Umsatzsteuer nach der Nutzung. Wohnraumvermietung ist steuerpflichtig zum ermäßigten Satz, und der Vermieter kann Vorsteuer abziehen. Bei Geschäftsräumen fällt keine Umsatzsteuer an, dafür entfällt der Vorsteuerabzug; dazu wechseln kann der Vermieter nur, wenn der Mieter die Räume nahezu ausschließlich für vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze nutzt.

V

4 Begriffe

Veräußerungsgewinn Der Veräußerungsgewinn ist der Betrag, auf den beim Immobilienverkauf die Steuer von 30 Prozent berechnet wird. War die frühere Spekulationsfrist Ende März 2012 bereits abgelaufen, wird er pauschal ermittelt. Sonst zieht man vom Verkaufserlös die Anschaffungskosten samt Nebenkosten und die werterhöhenden Investitionen ab.

Vergebührung Vergebührung meint das Bezahlen der Gebühr, die anfällt, wenn über bestimmte Rechtsgeschäfte eine Urkunde errichtet wird. Mietverträge über Wohnräume sind seit November 2017 von dieser Gebühr befreit; eine solche Forderung ist daher unbegründet. Gebührenpflichtig bleiben dagegen Geschäftsraummieten, Pachtverträge sowie eigenständige Garagen- und Stellplatzverträge.

Verlustausgleich Verluste aus laufender Vermietung können grundsätzlich mit anderen Einkünften desselben Jahres verrechnet werden. Lässt die Vermietung über den maßgeblichen Zeitraum keinen Gesamtüberschuss erwarten, kann das Finanzamt sie als Liebhaberei einstufen; die Verluste sind dann nicht ausgleichsfähig. Ein Verkaufsverlust ist zuerst mit Gewinnen aus anderen Grundstücksverkäufen desselben Jahres zu verrechnen.

Vorsteuerabzug Der Vorsteuerabzug erlaubt Unternehmern, die Umsatzsteuer aus Eingangsrechnungen von der eigenen Steuerschuld abzuziehen, soweit die Leistungen steuerpflichtigen Umsätzen dienen. Wohnraumvermietung ist steuerpflichtig, daher lässt sich die Steuer aus Kauf, Bau und Sanierung zurückholen. Ändert sich die Nutzung, ist der Abzug anteilig zurückzuzahlen, bei neueren Objekten zwanzig Jahre lang.

W

1 Begriffe

Werbungskosten Werbungskosten sind die Ausgaben, die der Vermietung dienen; sie mindern den steuerpflichtigen Überschuss. Sofort abziehbar sind laufende Kosten wie Kreditzinsen, Verwaltung, Versicherung, Grundsteuer und Reparaturen – der Tilgungsanteil dagegen nicht. Der Austausch von Fenstern, Dach oder Heizung in größerem Umfang ist bei Wohngebäuden über mehrere Jahre zu verteilen.

Z

1 Begriffe

Zweitwohnsitzabgabe Die Zweitwohnsitzabgabe heben Bundesländer und Gemeinden auf Wohnungen ein, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden; bemessen wird sie überwiegend nach der Nutzfläche. Ausnahmen bestehen regelmäßig für beruflich genutzte und für dauerhaft vermietete Objekte. Weil die Regelungen stark abweichen, ist vor dem Kauf bei der Gemeinde nachzufragen.