Die Prognoserechnung stellt über den maßgeblichen Zeitraum die erwarteten Mieteinnahmen den Kosten gegenüber. Sie soll nachweisen, dass insgesamt ein Überschuss zu erwarten ist; sonst kann die Vermietung als Liebhaberei gelten und die Verluste bleiben unverwertbar. Realistisch anzusetzen sind Miete, Leerstand, Instandhaltung und künftige Zinsen.
Ausführlich erklärt
Die Prognoserechnung stellt über einen mehrjährigen Zeitraum die erwarteten Einnahmen und Werbungskosten einer Vermietung gegenüber. Sie dient dem Nachweis, dass innerhalb des maßgeblichen Zeitraums ein Gesamtüberschuss zu erwarten ist – und damit der Vermeidung einer Einstufung als Liebhaberei. Erforderlich wird sie insbesondere dann, wenn in den ersten Jahren Verluste entstehen, was bei fremdfinanzierten Objekten die Regel ist: hoher Zinsanteil, Abschreibung, allenfalls verteilte Instandsetzungsaufwendungen. Ohne eine tragfähige Prognose können diese Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden.
Aufgebaut ist sie als Jahresrechnung über den gesamten Beurteilungszeitraum, dessen Länge sich danach richtet, ob eine große Vermietung oder die Vermietung einzelner Objekte vorliegt. Auf der Einnahmenseite steht der erwartete Mietzins samt Indexierung; auf der Ausgabenseite Abschreibung, Kreditzinsen entsprechend dem Tilgungsverlauf, Verwaltung, nicht überwälzbare Betriebskosten, Instandhaltung und Instandsetzung. Entscheidend ist die Plausibilität der Annahmen – und genau daran scheitern viele Prognosen. Vier Positionen verdienen besondere Aufmerksamkeit.
Erstens der Mietzins: Er ist aus tatsächlich abgeschlossenen Vergleichsverträgen abzuleiten, nicht aus Angebotsmieten, die systematisch darüber liegen. Zweitens der Leerstand: Ein Ansatz für Mieterwechsel und Vermarktungszeiten ist unerlässlich; eine durchgehende Vollvermietung über Jahrzehnte ist unrealistisch. Drittens die Instandhaltung: Bauteile haben unterschiedliche Lebensdauern, und über einen langen Zeitraum fallen Erneuerungen an – ein Ansatz nahe null ist nicht haltbar. Viertens die Zinsentwicklung: Nach Ablauf einer Fixzinsbindung ist mit einem realistischen, nicht mit dem aktuell niedrigsten Satz zu rechnen.
Wer eine Prognose von einem Anbieter übernimmt – etwa im Zusammenhang mit einer Vorsorgewohnung oder einem Bauherrenmodell –, sollte diese vier Positionen einzeln hinterfragen. Die Rechnung ist Teil des Vertriebsmaterials und entsprechend gestaltet. Ändern sich die Verhältnisse wesentlich, ist die Prognose fortzuschreiben. Eine Sondertilgung, eine Mietanpassung oder eine unerwartete Großreparatur können das Ergebnis erheblich verschieben; eine Änderung der Bewirtschaftung kann dazu führen, dass ein neuer Beurteilungszeitraum beginnt.
Praktisch empfiehlt sich, die Prognose vor Beginn der Vermietung gemeinsam mit dem Steuerberater zu erstellen, die Annahmen zu dokumentieren und beides aufzubewahren. Im Prüfungsfall ist sie das erste Dokument, das verlangt wird – und eine nachträglich erstellte Rechnung hat deutlich weniger Gewicht. Zu bedenken ist ferner, dass die Beurteilung objektbezogen erfolgt. Bei mehreren Objekten ist für jedes eine eigene Rechnung zu führen, weshalb getrennte Aufzeichnungen von Beginn an sinnvoll sind und den späteren Aufwand erheblich verringern.
Für die Praxis ist die Prognoserechnung damit weniger ein Formalakt als ein Planungsinstrument: Wer sie ernsthaft erstellt, erkennt frühzeitig, ob eine Investition über die Haltedauer tatsächlich trägt – unabhängig von der steuerlichen Frage. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung.