AfA ist die Kurzform für Absetzung für Abnutzung, also die Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes auf seine Nutzungsdauer. Ermittelt wird sie in drei Schritten: Kaufpreis samt Nebenkosten, Abzug des nicht abschreibbaren Grundanteils, Abschreibungssatz auf den Rest. Sie beginnt üblicherweise mit dem Beginn der Vermietung.
Ausführlich erklärt
Absetzung für Abnutzung, im Sprachgebrauch fast immer als AfA abgekürzt, ist der steuerrechtliche Fachausdruck für die planmäßige Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines abnutzbaren Wirtschaftsguts auf dessen Nutzungsdauer. Bei Immobilien ist die AfA der zentrale Aufwandsposten in der Überschussrechnung eines Vermieters: Sie mindert die Steuerbemessungsgrundlage, ohne dass im betreffenden Jahr Geld abfließt. Genau deshalb ist sie für die Kalkulation von Vorsorgewohnungen, Anlegerwohnungen und Zinshäusern so bedeutsam. Die AfA setzt drei Schritte voraus. Erstens die Ermittlung der Bemessungsgrundlage.
Dazu zählen der Kaufpreis des Gebäudes sowie die anschaffungsnahen Nebenkosten, insbesondere Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtungs- und Beglaubigungskosten sowie eine allfällige Maklerprovision, soweit sie auf das Gebäude entfallen. Zweitens die Ausscheidung des Grundanteils, weil Grund und Boden nicht abnutzbar und daher nicht abschreibbar sind. Die Aufteilung erfolgt nach pauschalen Sätzen, die von der Gemeindegröße, dem Baulandpreisniveau und der Anzahl der Wohn- und Geschäftseinheiten abhängen; ein abweichender tatsächlicher Grundanteil kann durch ein Gutachten nachgewiesen werden. Drittens die Anwendung des Abschreibungssatzes auf den verbleibenden Gebäudewert. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung unterstellt das Gesetz für Wohngebäude ohne weiteren Nachweis eine lange Nutzungsdauer, woraus ein entsprechend niedriger jährlicher Prozentsatz folgt.
Wer eine kürzere Restnutzungsdauer geltend machen will, muss dies durch ein Sachverständigengutachten belegen, das den Bauzustand, die Bausubstanz und den Erhaltungsgrad dokumentiert. Im Betriebsvermögen und bei betrieblich genutzten Gebäuden gelten abweichende Sätze. Ergänzend besteht für neu angeschaffte oder hergestellte Gebäude eine beschleunigte Abschreibung, die in den ersten Jahren nach Anschaffung erhöhte Beträge erlaubt. Zeitlich beginnt die AfA mit der Inbetriebnahme, also üblicherweise mit dem Beginn der Vermietung. Erfolgt diese im zweiten Halbjahr, ist im ersten Jahr nur die Halbjahres-AfA anzusetzen.
Wird ein Gebäude unentgeltlich erworben, etwa durch Erbschaft oder Schenkung, wird die AfA des Rechtsvorgängers grundsätzlich fortgeführt. Neben der Gebäude-AfA existieren eigene Abschreibungswege für andere Positionen: Einbauküchen, Möbel und Geräte werden über ihre jeweils eigene, deutlich kürzere Nutzungsdauer abgeschrieben. Instandsetzungsaufwendungen bei Wohngebäuden sind zwingend über mehrere Jahre zu verteilen, für bestimmte Sanierungsmaßnahmen bestehen begünstigte Verteilungszeiträume. Beim späteren Verkauf ist zu beachten, dass in Anspruch genommene Abschreibungen den steuerlichen Buchwert senken und damit den Veräußerungsgewinn erhöhen können, der der Immobilienertragsteuer unterliegt. Die AfA verschiebt Steuerlast also teilweise in die Zukunft, statt sie endgültig zu beseitigen.
Weil sich Sätze, Pauschalen und Sonderregeln in den vergangenen Jahren mehrfach geändert haben, sollte jede konkrete Berechnung mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater abgestimmt werden. Dieser Glossarbeitrag dient der Orientierung und stellt keine Steuerberatung dar. Für Anleger ist die AfA ein wesentlicher Bestandteil der Nachsteuerbetrachtung. In der klassischen Vorsorgewohnungsrechnung entscheidet sie mit darüber, ab welchem Jahr ein Objekt in den steuerlichen Überschuss dreht und ob die Prognoserechnung gegenüber dem Finanzamt Bestand hat. Wer diese Größe nicht sauber ansetzt, rechnet sich ein Investment leicht schön oder unnötig schlecht.