Die Zweitwohnsitzabgabe heben Bundesländer und Gemeinden auf Wohnungen ein, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden; bemessen wird sie überwiegend nach der Nutzfläche. Ausnahmen bestehen regelmäßig für beruflich genutzte und für dauerhaft vermietete Objekte. Weil die Regelungen stark abweichen, ist vor dem Kauf bei der Gemeinde nachzufragen.
Ausführlich erklärt
Die Zweitwohnsitzabgabe ist eine Abgabe auf Wohnungen, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden. Sie wird von Ländern und Gemeinden erhoben; die Regelungen unterscheiden sich erheblich und werden laufend angepasst. Der Hintergrund liegt im Finanzausgleich. Dessen Mittelverteilung knüpft an die Zahl der Hauptwohnsitze an: Für Zweitwohnsitzer erhält die Gemeinde keine entsprechenden Mittel, während diese die kommunale Infrastruktur – Straßen, Wasserversorgung, Abfallentsorgung, Freizeiteinrichtungen – ebenso nutzen. Die Abgabe soll diesen Ausgleich herstellen.
In Tourismusgemeinden kommt ein zweites Motiv hinzu: Sie soll Anreize gegen ungenutzt stehende Wohnungen setzen und Wohnraum für Einheimische verfügbar halten. Bemessen wird sie überwiegend nach der Nutzfläche der Wohnung, teils gestaffelt, teils mit Zu- oder Abschlägen nach Lage oder Ausstattung. Die Höhe reicht von moderaten Jahresbeträgen bis zu Summen, die bei größeren Objekten spürbar sind. Ausnahmen bestehen regelmäßig für Wohnungen, die aus beruflichen oder Ausbildungsgründen genutzt werden, für Objekte, die dauerhaft vermietet sind, sowie in bestimmten Härtefällen. Die genaue Ausgestaltung ist landes- beziehungsweise ortsrechtlich geregelt; eine Auskunft der Gemeinde ist daher unerlässlich.
Abzugrenzen ist die Abgabe von mehreren verwandten Instrumenten. Die Freizeitwohnsitzabgabe knüpft an die raumordnungsrechtliche Einordnung als Freizeitwohnsitz an und besteht in Tourismusgemeinden neben oder anstelle der Zweitwohnsitzabgabe. Die Leerstandsabgabe erfasst ungenutzte Wohnungen unabhängig von der Meldung. Und die Ortstaxe beziehungsweise Nächtigungsabgabe betrifft die touristische Beherbergung. Mehrfachbelastungen sind je nach Landesrecht ausgeschlossen oder werden angerechnet.
Verfahrensrechtlich beruht die Erhebung auf den Meldedaten. Gemeinden gleichen zunehmend Melde-, Verbrauchs- und Vermietungsdaten ab; eine unrichtige Meldung ist strafbar. Wer eine Wohnung als Nebenwohnsitz meldet, sollte daher mit einer Vorschreibung rechnen. Rechtspolitisch sind diese Abgaben umstritten. Befürworter verweisen auf Wohnraumknappheit, auf ausgestorbene Ortskerne und auf die Kosten der Infrastruktur.
Kritiker führen Eingriffe in das Eigentum, Abgrenzungsprobleme bei legitimen Nutzungen und die wirtschaftliche Bedeutung des Tourismus an. Mehrere Regelungen waren Gegenstand höchstgerichtlicher Verfahren. Für Käufer in Tourismusregionen gilt daher: Vor Abgabe eines Anbots sind drei Auskünfte einzuholen – zur raumordnungsrechtlichen Zulässigkeit der beabsichtigten Nutzung, zur Zweitwohnsitz- beziehungsweise Freizeitwohnsitzabgabe und zu allfälligen grundverkehrsrechtlichen Genehmigungserfordernissen. Alle drei erteilt die Gemeinde beziehungsweise die zuständige Landesbehörde, idealerweise schriftlich und vor Abgabe eines Anbots – die Zulässigkeit lässt sich nachträglich nicht herstellen, und die laufenden Abgaben verändern die Kalkulation eines Zweitobjekts spürbar. Für Eigentümer, die eine Wohnung nicht selbst nutzen, ist eine dauerhafte Vermietung häufig die naheliegende Alternative: Sie beseitigt in vielen Regelungen die Abgabepflicht und erzeugt zugleich Ertrag – zu prüfen sind dabei die mietrechtliche Einordnung des Objekts sowie die steuerlichen Folgen der laufenden Vermietung samt Liebhabereibeurteilung.