Kommunalabgaben ist der Sammelbegriff für die Abgaben einer Gemeinde rund um eine Liegenschaft: laufend die Grundsteuer und Gebühren für Kanal, Wasser und Müll, einmalig Aufschließungsabgabe und Anschlussgebühren. Den Rahmen setzen die Landesgesetze, die Sätze legt jede Gemeinde fest. Verlässlich ist nur eine schriftliche Auskunft der Gemeinde.
Ausführlich erklärt
Als Kommunalabgaben werden jene Abgaben bezeichnet, die von den Gemeinden erhoben werden. Im Immobilienbereich ist der Begriff ein Sammelausdruck für mehrere voneinander unabhängige Abgaben mit unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen und Fälligkeiten. Vorab eine Klarstellung: Die Kommunalsteuer im engeren Sinn ist eine Abgabe auf Arbeitslöhne, die Unternehmen an die Gemeinde entrichten. Mit Immobilien hat sie nur mittelbar zu tun.
Wer nach Kommunalabgaben im Zusammenhang mit Liegenschaften sucht, meint in aller Regel die folgenden Positionen. Die Grundsteuer ist die klassische laufende Gemeindeabgabe auf Grundbesitz. Sie berechnet sich aus dem Einheitswert, einer Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde und fällt unabhängig davon an, ob ein Grundstück genutzt wird. Bei vermieteten Objekten zählt sie im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zu den überwälzbaren Betriebskosten.
Die Aufschließungsabgabe beziehungsweise der Verkehrsflächenbeitrag ist eine einmalige Abgabe für die Erschließung durch öffentliche Verkehrsflächen. Vorgeschrieben wird sie typischerweise anlässlich der Bauplatzschaffung, der Baubewilligung oder einer Grundabteilung. Bei Erweiterungen kann eine Ergänzungsabgabe anfallen. Anschlussgebühren für Kanal und Wasser sind ebenfalls einmalige Gemeindeabgaben, bemessen nach Grundstücksfläche, Geschoßfläche oder Bebauungsdichte.
Ihnen stehen die laufenden Benützungsgebühren gegenüber – Kanalbenützungsgebühr, Wassergebühr, Müllabfuhrgebühr –, die bei vermieteten Objekten zu den Betriebskosten zählen. Die Gebrauchsabgabe wird für die Nutzung öffentlichen Grundes zu privaten Zwecken erhoben: Gerüste, Container, Baustelleneinrichtungen, Schanigärten, Warenauslagen, Werbeeinrichtungen. Sie ist nutzungs- und zeitabhängig und daher bei Bauvorhaben ein eigener Budgetposten. Hinzu kommen je nach Gemeinde weitere Abgaben.
Verbreitet sind Zweitwohnsitzabgaben in Gemeinden mit hohem Anteil an Nebenwohnsitzen sowie Ortstaxen bei touristischer Vermietung. Manche Gemeinden erheben zudem Abgaben für Hundehaltung, Werbung oder Veranstaltungen. Die Höhe variiert innerhalb Österreichs erheblich, weil Landesgesetze den Rahmen setzen und die Gemeinden die konkreten Sätze durch Verordnung festlegen. Vor einem Grundstückskauf empfiehlt sich daher eine schriftliche Anfrage bei der Gemeinde: Welche einmaligen Abgaben sind bereits entrichtet, welche stehen aus, und mit welchen laufenden Gebühren ist zu rechnen?
Steuerlich sind einmalige Abgaben regelmäßig den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zuzurechnen und über die Abschreibung zu verteilen, während laufende Gebühren bei vermieteten Objekten sofort abzugsfähig und auf Mieter überwälzbar sind. Für Eigennutzer gehören die laufenden Gemeindeabgaben in die Aufstellung der monatlichen Gesamtbelastung. Sie fallen unabhängig von der Nutzung an und werden bei der Kalkulation eines Hauskaufs regelmäßig übersehen, weil sie in der bisherigen Miete bereits enthalten waren. Für Käufer eines Baugrundstücks ist der wichtigste Prüfschritt die schriftliche Auskunft der Gemeinde über bereits entrichtete und noch offene einmalige Abgaben.
Die Angabe „aufgeschlossen“ in einem Inserat ist dafür kein Nachweis. Belastbar sind nur Bescheide samt Zahlungsbestätigungen und eine aktuelle Auskunft der Gemeinde.