Hat der Voreigentümer eine geerbte oder geschenkte Immobilie nicht vermietet und vermietet der neue Eigentümer sie erstmals, dürfen unter bestimmten Voraussetzungen fiktive Anschaffungskosten angesetzt werden: der Betrag, den ein Käufer zu Beginn der Vermietung hätte aufwenden müssen. Diese meist höhere Basis der Abschreibung senkt die Steuer.
Ausführlich erklärt
Fiktive Anschaffungskosten sind ein steuerlicher Wertansatz. Sie kommen zum Tragen, wenn eine Immobilie unentgeltlich erworben – also geerbt oder geschenkt – und anschließend erstmals vermietet wird. Weil in diesem Fall keine tatsächlichen Anschaffungskosten angefallen sind, stellt sich die Frage, welcher Betrag der Abschreibung zugrunde zu legen ist. Der Grundsatz lautet: Bei unentgeltlichem Erwerb werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers fortgeführt.
Wer eine Wohnung erbt, die der Verstorbene bereits vermietet hat, setzt dessen Werte fort und führt auch die bisherige Abschreibung weiter. Diese Fortführung gilt ebenso für die Immobilienertragsteuer bei einem späteren Verkauf – die Unterlagen des Rechtsvorgängers sind daher aufzubewahren. Eine Ausnahme besteht, wenn die Immobilie beim Rechtsvorgänger nicht der Einkünfteerzielung diente und der Erwerber sie erstmals vermietet. Dann können unter den gesetzlichen Voraussetzungen die fiktiven Anschaffungskosten angesetzt werden: jener Betrag, den ein Erwerber im Zeitpunkt des Beginns der Vermietung für die Immobilie hätte aufwenden müssen.
Praktisch entspricht das dem Verkehrswert zu diesem Stichtag, bereinigt um jene Positionen, die bei einem Erwerb nicht anfielen. Der Vorteil liegt auf der Hand: Statt historischer, häufig sehr niedriger Werte des Rechtsvorgängers kann eine aktuelle, deutlich höhere Basis herangezogen werden. Weil sich die Abschreibung als Prozentsatz davon bemisst, mindert das über die Jahre den steuerpflichtigen Überschuss spürbar. Nachzuweisen ist der Ansatz durch ein Gutachten eines Sachverständigen zum maßgeblichen Stichtag.
Die Finanzverwaltung prüft solche Gutachten sorgfältig; erforderlich sind eine nachvollziehbare Herleitung, die Wahl eines dem Objekt angemessenen Verfahrens und eine begründete Darstellung sämtlicher Annahmen. Ein Gutachten, das den Wert ohne Ableitung nennt, wird regelmäßig nicht anerkannt. Wesentlich ist ferner die Aufteilung. Grund und Boden ist nicht abnutzbar und daher auszuscheiden; abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil.
Für die Aufteilung sieht das Steuerrecht pauschale Ansätze vor, von denen mit einem geeigneten Nachweis abgewichen werden kann. Weil der Grundanteil in guten Lagen hoch ist, wirkt sich diese Frage erheblich aus. Zeitlich ist der Stichtag maßgeblich, zu dem die Vermietung beginnt – nicht jener des Erwerbs. Wer eine geerbte Wohnung zunächst selbst nutzt und erst Jahre später vermietet, hat den Wert zum späteren Zeitpunkt zu ermitteln.
Weil die Voraussetzungen im Detail differenziert sind und Novellen möglich bleiben, ist eine steuerliche Abklärung vor Beginn der Vermietung dringend zu empfehlen. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung. Für die Praxis empfiehlt sich, das Gutachten zeitnah zum Beginn der Vermietung erstellen zu lassen. Eine nachträgliche Bewertung auf einen weit zurückliegenden Stichtag ist zwar möglich, aber aufwendiger und angreifbarer, weil der damalige Zustand rekonstruiert werden muss.