Lässt eine Vermietung auf Dauer keinen Gesamtüberschuss erwarten, stuft das Finanzamt sie als Liebhaberei ein. Dann lassen sich die Verluste nicht mehr mit anderen Einkünften verrechnen. Nachweisen muss man die Gewinnaussicht mit einer Prognoserechnung, deren Annahmen zu Miete, Leerstand, Instandhaltung und Zinsen realistisch sein müssen.
Ausführlich erklärt
Liebhaberei bezeichnet im Steuerrecht eine Betätigung, die auf Dauer keinen Gesamtüberschuss erwarten lässt. Sie gilt dann als steuerlich unbeachtlich: Verluste können nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden, und auch der Vorsteuerabzug steht in Frage. Bei Immobilien ist die Frage praktisch bedeutsam, weil fremdfinanzierte Vermietungen in den ersten Jahren regelmäßig Verluste ausweisen – hoher Zinsanteil, Abschreibung, allenfalls verteilte Instandsetzungsaufwendungen. Genau darauf beruht ein Teil der steuerlichen Attraktivität solcher Investitionen. Die Liebhabereibeurteilung setzt dem eine Grenze.
Unterschieden werden zwei Konstellationen. Die entgeltliche Überlassung von Gebäuden, die typischerweise der Bewirtschaftung dienen – etwa die Vermietung eines Zinshauses oder mehrerer Wohnungen –, wird als Betätigung mit Annahme einer Einkunftsquelle behandelt; der Beurteilungszeitraum ist entsprechend lang bemessen. Die Vermietung einzelner Objekte, die auch der privaten Nutzung dienen könnten – die klassische Eigentumswohnung –, wird strenger beurteilt, mit einem kürzeren Zeitraum, innerhalb dessen ein Gesamtüberschuss zu erwarten sein muss. Nachzuweisen ist das durch eine Prognoserechnung. Sie stellt über den maßgeblichen Zeitraum Einnahmen und Werbungskosten gegenüber und muss einen Gesamtüberschuss ausweisen.
Maßgeblich ist die Plausibilität der Annahmen: realistische Mieten, ein Ansatz für Leerstand und Mieterwechsel, Instandhaltung in angemessener Höhe, tatsächliche Finanzierungskosten und deren Entwicklung. Genau hier liegt der häufigste Fehler. Prognosen, die von durchgehender Vollvermietung, dauerhaft niedrigen Zinsen und minimaler Instandhaltung ausgehen, sehen ansehnlich aus, halten einer Prüfung aber nicht stand. Wer eine solche Rechnung von einem Anbieter übernimmt, sollte die Annahmen einzeln hinterfragen – insbesondere bei Vorsorgewohnungen, wo die Prognoserechnung Teil des Vertriebsmaterials ist. Bedeutsam ist ferner, dass die Beurteilung objektbezogen erfolgt.
Bei mehreren Objekten ist jedes für sich zu betrachten, weshalb getrennte Aufzeichnungen sinnvoll sind. Ändern sich die Verhältnisse – etwa durch eine Sondertilgung, eine Mietanpassung oder eine unerwartete Großreparatur –, ist zu prüfen, ob die Prognose fortgeschrieben werden muss. Eine Änderung der Bewirtschaftung kann dazu führen, dass ein neuer Beurteilungszeitraum beginnt. Die Folgen einer Einstufung als Liebhaberei sind erheblich: Verluste bleiben unberücksichtigt, bereits geltend gemachte Beträge können nachträglich korrigiert werden, und umsatzsteuerlich entfällt unter Umständen der Vorsteuerabzug mit entsprechender Berichtigung. Für die Praxis empfiehlt sich, die Prognoserechnung vor Beginn der Vermietung mit dem Steuerberater zu erstellen und aufzubewahren.
Sie ist im Prüfungsfall das erste Dokument, das verlangt wird. Wichtig ist die Abgrenzung: Liebhaberei bedeutet nicht, dass eine Vermietung unwirtschaftlich sein muss. Sie bedeutet, dass die steuerliche Verwertung von Verlusten versagt wird, weil die Betätigung nach den gesetzlichen Kriterien nicht auf einen Gesamtüberschuss angelegt ist. Die Vermietung selbst bleibt zulässig und kann wirtschaftlich sinnvoll sein. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung.