Wer eine Immobilie privat vermietet, versteuert die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Von den Einnahmen abziehbar sind unter anderem Abschreibung des Gebäudes, Kreditzinsen, Verwaltung, Versicherungen und Vermietungskosten – nicht aber die Kredittilgung. Weitergegebene Betriebskosten sind ein Durchlaufposten und auf beiden Seiten zu erfassen.
Ausführlich erklärt
Mieteinnahmen aus der Vermietung einer Immobilie im Privatvermögen führen zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Ermittelt werden sie als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten und in der Einkommensteuererklärung erfasst. Zu den Einnahmen zählen der Hauptmietzins, die vereinnahmten Betriebskosten sowie sonstige Zahlungen des Mieters. Weil die Betriebskosten zugleich als Ausgabe abfließen, wirken sie sich im Ergebnis neutral aus – sie sind ein Durchlaufposten, müssen aber auf beiden Seiten erfasst werden.
Auch eine vereinnahmte Kaution ist keine Einnahme, solange sie zurückzustellen ist; erst eine Verrechnung mit offenen Forderungen führt zu einer steuerlichen Wirkung. Auf der Ausgabenseite sind zahlreiche Positionen abzugsfähig. Die wichtigste ist die Absetzung für Abnutzung, mit der die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer verteilt werden; Grund und Boden ist nicht abnutzbar und daher auszuscheiden. Weiters abzugsfähig sind Kreditzinsen – nicht jedoch der Tilgungsanteil –, Bewirtschaftungskosten, Verwaltungshonorar, Versicherungen, Grundsteuer, Kosten der Vermietung wie Inserate und Provisionen sowie Instandhaltungsaufwendungen.
Instandsetzungsaufwand bei Wohngebäuden ist dagegen zwingend über mehrere Jahre zu verteilen. Maßgeblich ist das Zufluss-Abfluss-Prinzip: Einnahmen sind im Jahr des Zuflusses, Ausgaben im Jahr der Zahlung zu erfassen. Für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen rund um den Jahreswechsel bestehen Sonderregeln. Bei Wohnungseigentum ist zu beachten, dass die Dotierung der Erhaltungsrücklage erst im Zeitpunkt der tatsächlichen Verwendung als Werbungskosten wirksam wird, nicht bereits bei Einzahlung.
Umsatzsteuerlich ist die Vermietung zu Wohnzwecken grundsätzlich mit dem ermäßigten Satz steuerpflichtig, was den Vorsteuerabzug eröffnet. Bei Kleinunternehmern besteht eine Befreiung mit Optionsmöglichkeit. Die Vermietung von Geschäftsräumen ist unecht befreit, wobei unter bestimmten Voraussetzungen zur Steuerpflicht optiert werden kann. Ein eigenes Thema ist die Liebhaberei.
Erwirtschaftet eine Vermietung über einen längeren Zeitraum keinen Gesamtüberschuss, kann die Finanzverwaltung sie als steuerlich unbeachtliche Betätigung einstufen – mit der Folge, dass Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden können. Maßgeblich sind Prognoserechnungen über einen absehbaren Zeitraum. Wer eine Vermietung mit hohen Anfangsverlusten plant, sollte das vorab prüfen lassen. Für die Praxis empfiehlt sich eine saubere Belegablage ab dem ersten Tag, getrennt nach Anschaffungskosten, Instandhaltung, Instandsetzung und laufenden Kosten.
Diese Zuordnung entscheidet über den Zeitpunkt der Absetzbarkeit. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung. Ergänzend ist zu bedenken, dass die steuerliche Betrachtung von der Cashflow-Rechnung abweicht. Die Abschreibung mindert das steuerliche Ergebnis, ohne Zahlungswirkung zu haben; die Tilgung belastet die Liquidität, ohne abzugsfähig zu sein.
Ein Objekt kann daher steuerlich einen Verlust ausweisen und dennoch positive Zahlungsüberschüsse liefern – oder umgekehrt. Beide Rechnungen sind getrennt zu führen, um Fehleinschätzungen bei der Beurteilung eines Objekts zu vermeiden.