Der Grundstückswert ist eine steuerliche Rechengröße und Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer; er ist weder Verkehrswert noch Bodenwert und liegt in der Regel unter dem Marktwert. Bei unentgeltlichen und teilentgeltlichen Erwerben ist er die Bemessungsgrundlage, bei entgeltlichen die Untergrenze. Ermitteln lässt er sich pauschal, über einen Preisspiegel oder durch ein Gutachten.
Ausführlich erklärt
Der Grundstückswert ist eine steuerliche Rechengröße, die als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer dient. Er wurde eingeführt, um bei unentgeltlichen und teilentgeltlichen Erwerben eine zeitgemäße Grundlage zu schaffen, nachdem der Einheitswert wegen seiner völlig veralteten Wertverhältnisse dafür nicht mehr geeignet war. Wichtig ist die Einordnung: Der Grundstückswert ist weder der Verkehrswert noch der Bodenwert im Sinne der Immobilienbewertung. Er dient ausschließlich steuerlichen Zwecken und liegt in der Regel unter dem tatsächlichen Marktwert.
Wer aus ihm auf den Wert einer Immobilie schließen will, liegt regelmäßig daneben. Für die Ermittlung stehen drei Wege offen. Der erste ist das Pauschalwertmodell, das in einer eigenen Verordnung geregelt ist. Es setzt sich aus einem Grundwertanteil und einem Gebäudewertanteil zusammen.
Der Grundwert leitet sich aus der Grundfläche, einem gemeindeabhängigen Bodenwertfaktor und einem Hochrechnungsfaktor ab; der Gebäudewert aus der Nutzfläche beziehungsweise Bruttogrundfläche, einem Baukostenfaktor je Bundesland und Abschlägen nach Gebäudeart, Alter und Sanierungsstand. Der zweite Weg ist die Ableitung aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel. Der dritte ist der Nachweis eines geringeren gemeinen Werts durch ein Schätzgutachten eines Sachverständigen; ein solches Gutachten hat erhöhte Beweiskraft. Welcher Weg günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab und sollte vom Vertragserrichter geprüft werden.
Bei älteren, sanierungsbedürftigen Objekten in guter Lage kann das Pauschalmodell zu einem höheren Wert führen als ein Gutachten; bei gut erhaltenen Objekten in einfacher Lage kann es umgekehrt sein. Angewendet wird der Grundstückswert vor allem in zwei Konstellationen. Bei unentgeltlichen und teilentgeltlichen Erwerben – insbesondere innerhalb des begünstigten Familienverbands, wo Erwerbe stets als unentgeltlich gelten – ist er die Bemessungsgrundlage für den begünstigten Stufentarif der Grunderwerbsteuer. Bei entgeltlichen Erwerben ist grundsätzlich der Wert der Gegenleistung maßgeblich, mindestens jedoch der Grundstückswert.
Er wirkt dort also als Untergrenze und verhindert, dass durch künstlich niedrige Kaufpreise Steuer vermieden wird. Auch bei der Eintragungsgebühr spielt eine vergleichbare Größe eine Rolle: Für Übertragungen im begünstigten Familienkreis ist eine begünstigte Bemessungsgrundlage vorgesehen, die deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Da Berechnungsmodelle, Faktoren und Begünstigungen durch Novellen angepasst werden können, empfiehlt sich vor jeder Übertragung eine Prüfung des aktuellen Stands. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung.
Für die Praxis bedeutet das: Bei Übergaben innerhalb der Familie lohnt es, die Berechnung des Grundstückswerts nach beiden pauschalen Wegen durchzuführen und mit einer Gutachtenslösung zu vergleichen. Der Unterschied kann bei größeren Objekten erhebliche Beträge ausmachen, und die Wahl der günstigsten Variante ist zulässig. Die Kosten eines Gutachtens rechnen sich daher ab einer gewissen Objektgröße regelmäßig. Bei kleineren Übertragungen überwiegt dagegen meist der Aufwand.