Der Bodenwert ist der Wert von Grund und Boden ohne die Gebäude darauf. Ermittelt wird er, als wäre das Grundstück unbebaut, aber unter Berücksichtigung der zulässigen Nutzung, meist aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke. In sehr guten Lagen kann er den überwiegenden Teil des Gesamtwerts ausmachen, wenn das Gebäude alt ist.
Ausführlich erklärt
Der Bodenwert ist der Wert von Grund und Boden ohne Berücksichtigung der darauf errichteten Gebäude. Er wird stets so ermittelt, als wäre das Grundstück unbebaut, aber unter Berücksichtigung seiner tatsächlich zulässigen Nutzung. Diese Trennung von Boden und Gebäude ist ein Grundprinzip der Immobilienbewertung und hat weit über die Gutachtenpraxis hinaus Bedeutung. Der wichtigste Ermittlungsweg ist das Vergleichswertverfahren. Herangezogen werden tatsächlich realisierte Kaufpreise ähnlicher Grundstücke, die über Zu- und Abschläge an das Bewertungsobjekt angepasst werden.
Berücksichtigt werden Lage, Grundstücksgröße und Zuschnitt, Topografie, Aufschließungsstand samt offener Abgaben, zulässige Bebauungsdichte und Bauweise, Immissionssituation, Belastungen im Grundbuch sowie Gefahrenzonen. Datengrundlage ist in Österreich vor allem die Kaufpreissammlung des Grundbuchs, ergänzt durch Immobilienpreisspiegel und Marktbeobachtungen. Ein flächendeckendes amtliches Bodenrichtwertsystem wie in Deutschland besteht hier nicht. Wo Vergleichspreise fehlen, kommen andere Verfahren zum Einsatz. Beim Deduktionsverfahren wird der Bodenwert aus dem Gesamtwert einer bebauten Liegenschaft abgeleitet, indem der Zeitwert des Gebäudes abgezogen wird.
Beim Residualverfahren wird vom erzielbaren Verkaufserlös eines geplanten Projekts ausgegangen und es werden sämtliche Kosten – Bau, Planung, Finanzierung, Vertrieb, Gewinn und Risiko – abgezogen; der verbleibende Betrag ist jener, den ein Entwickler für den Grund zahlen kann. Dieses Verfahren ist bei Entwicklungsgrundstücken üblich und zeigt deutlich, warum die zulässige Geschoßfläche den Bodenwert stärker bestimmt als die Grundstücksfläche. Praktische Bedeutung hat der Bodenwert in mehreren Zusammenhängen. Im Sachwertverfahren wird er zum Zeitwert des Gebäudes addiert. Steuerlich bestimmt der Grundanteil, welcher Teil der Anschaffungskosten nicht abgeschrieben werden kann, weil Boden sich nicht abnutzt.
Bei Baurechtsverhältnissen bildet er die Basis für die Bemessung des Bauzinses. Bei Enteignungen und Grundabtretungen ist er Grundlage der Entschädigung. Und bei einer Umwidmung zeigt der Unterschied zwischen Grünland- und Baulandwert, wie stark planungsrechtliche Entscheidungen auf Vermögenswerte wirken. Ein häufiges Missverständnis betrifft das Verhältnis zwischen Boden- und Gebäudewert. In sehr guten Lagen kann der Bodenanteil den überwiegenden Teil des Gesamtwerts ausmachen, während das Gebäude bei fortgeschrittenem Alter nur noch geringen Restwert hat.
In solchen Fällen orientiert sich der Marktpreis faktisch am Boden – und ein Abriss samt Neubau kann wirtschaftlich sinnvoller sein als eine Sanierung. Für Eigentümer lohnt daher die Frage, welcher Anteil des Werts auf den Boden entfällt. Sie beeinflusst Sanierungsentscheidungen, Abschreibungsvolumen und die Einschätzung künftiger Wertentwicklung. Ein Hinweis zur Abgrenzung: Der Bodenwert ist nicht identisch mit dem steuerlichen Grundstückswert, der für die Grunderwerbsteuer nach einem eigenen Modell berechnet wird, und auch nicht mit dem Einheitswert, der auf historischen Bewertungen beruht. Diese Größen dienen jeweils eigenen Zwecken und liegen regelmäßig deutlich unter dem Verkehrswert.