Der Zeitwert ist der Wert einer Sache heute: der Neupreis abzüglich der Abnutzung durch Alter und Gebrauch. Er bestimmt, was für übernommene Einrichtung wie Küche, Böden oder Therme verlangt werden darf. Überprüfbar wird eine solche Forderung erst, wenn Anschaffungswert, angenommene Nutzungsdauer und Alter offenliegen.
Ausführlich erklärt
Der Zeitwert ist der Wert einer Sache zu einem bestimmten Zeitpunkt unter Berücksichtigung ihres Alters und Zustands. Er ergibt sich aus dem Neuwert abzüglich der eingetretenen Wertminderung durch Abnutzung. Im Immobilienbereich ist er vor allem bei beweglichen und eingebauten Gegenständen von Bedeutung. Drei Konstellationen sind praktisch relevant.
Die erste ist die Ablöse. Übernimmt ein Mieter oder Käufer Einrichtungsgegenstände oder Investitionen des Vorgängers – eine Küche, Böden, Einbauschränke, eine Therme –, bemisst sich ein zulässiges Entgelt am Zeitwert. Maßgeblich ist nicht der seinerzeitige Anschaffungspreis, sondern der Wert im Zeitpunkt der Übergabe. Eine fünfzehn Jahre alte Küche hat nur noch einen Bruchteil ihres ursprünglichen Werts.
Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist das keine bloße Verhandlungsfrage: Zahlungen ohne gleichwertige Gegenleistung sind unzulässig und können innerhalb der gesetzlichen Fristen zurückgefordert werden. Die zweite ist der Möblierungszuschlag bei möbliert vermieteten Wohnungen. Er ist ein eigener Bestandteil des Mietzinses und der Höhe nach an den Zeitwert der Einrichtung gebunden, verteilt über deren Nutzungsdauer zuzüglich einer angemessenen Verzinsung. Ein überhöhter Zuschlag darf nicht dazu dienen, die Obergrenze für den Hauptmietzins zu umgehen.
Die dritte ist der Schadensfall. Wird ein Gegenstand beschädigt oder zerstört, ist zu klären, ob Neuwert oder Zeitwert zu ersetzen ist. In der Sachversicherung hängt das von der vereinbarten Deckung ab: Eine Neuwertversicherung ersetzt die Wiederbeschaffungskosten, eine Zeitwertversicherung nur den geminderten Wert. Bei älteren Anlagen ist der Unterschied erheblich, weshalb die Deckungsform vor Abschluss zu prüfen ist.
Im Schadenersatzrecht ist grundsätzlich der Zeitwert maßgeblich – wer eine zehn Jahre alte Tür beschädigt, schuldet nicht den Preis einer neuen. Ermittelt wird der Zeitwert über eine lineare oder degressive Abschreibung des Neuwerts über die übliche Nutzungsdauer des jeweiligen Gegenstands, korrigiert um den tatsächlichen Zustand. Sorgfältige Pflege verlängert, starke Beanspruchung verkürzt. Für Verhandlungen empfiehlt sich, den Ansatz offenzulegen: Welcher Anschaffungswert, welche angenommene Nutzungsdauer, welches Alter?
Erst diese drei Angaben machen eine Forderung überprüfbar. Belege über die Anschaffung sind dabei das stärkste Argument – wer sie nicht hat, verhandelt aus schwächerer Position. Abzugrenzen ist der Zeitwert vom Restbuchwert, einer rein steuerlichen Größe, sowie vom Verkehrswert der Liegenschaft, der nach anderen Verfahren ermittelt wird. Bei Bauteilen einer Liegenschaft – Dach, Fenster, Heizung, Installationen – spielt der Zeitwert ebenfalls eine Rolle, etwa bei der Beurteilung des Sanierungsbedarfs oder bei der Alterswertminderung im Sachwertverfahren.
Dort wird er allerdings nicht einzeln beziffert, sondern über die Restnutzungsdauer erfasst. Für die Beurteilung des Investitionsbedarfs der kommenden Jahre ist der Abgleich der üblichen Erneuerungszyklen mit dem Zeitpunkt der letzten Erneuerung das praktikablere Verfahren.