Immobilien-Glossar

Begriffe aus dem Bereich Bewertung

63 Fachbegriffe rund um Bewertung – jeweils kurz erklärt und ausführlich eingeordnet, mit Bezug auf österreichisches Recht und Praxis.

63 Begriffe · Jeder Eintrag mit Kurzfassung und ausführlicher Erklärung ·

A

2 Begriffe

Außenfläche Zu den Außenflächen zählen Balkon, Loggia, Terrasse und Garten. In Inseraten werden sie üblicherweise gesondert ausgewiesen und nicht in die Wohnfläche eingerechnet. Über den Wert entscheiden Ausrichtung, Tiefe, Ruhe und Einsehbarkeit: Ein tiefer Südbalkon zum ruhigen Hof ist deutlich mehr wert als ein gleich großer Nordbalkon zur Straße.

Ausfallwagnis Das Ausfallwagnis ist ein pauschaler Abzug in der Ertragsbewertung dafür, dass die kalkulierte Miete nicht voll eingeht: uneinbringliche Rückstände und Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen. Angesetzt wird meist ein Prozentsatz der Jahresmiete, bei Gewerbeobjekten höher. Dauerhafter struktureller Leerstand gehört nicht hierher, sondern schon in die angesetzte Miete.

B

4 Begriffe

Baualter Das Baualter ist die Zeit zwischen der Fertigstellung eines Gebäudes und dem Bewertungsstichtag; daraus werden Alterswertminderung und Restnutzungsdauer abgeleitet. Wichtiger als das Baujahr ist der Zustand: Wurden Dach, Fenster, Fassade, Heizung und Leitungen erneuert, gilt das Haus rechnerisch als jünger, bei erheblichem Instandhaltungsrückstand als älter.

Bodenrichtwert Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Grund je Quadratmeter. Anders als in Deutschland gibt es in Österreich kein flächendeckendes amtliches System dafür; als Grundlage dienen die Kaufpreissammlung des Grundbuchs und Preisspiegel. Angebotspreise aus Portalen liegen systematisch über den tatsächlich erzielten Preisen.

Bodenwert Der Bodenwert ist der Wert von Grund und Boden ohne die Gebäude darauf. Ermittelt wird er, als wäre das Grundstück unbebaut, aber unter Berücksichtigung der zulässigen Nutzung, meist aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke. In sehr guten Lagen kann er den überwiegenden Teil des Gesamtwerts ausmachen, wenn das Gebäude alt ist.

Bruttorendite Die Bruttorendite setzt den Mietertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital, ohne Bewirtschaftungskosten, Finanzierung und Steuern. Weil dabei mal die Netto-, mal die Bruttomiete und mal nur der Kaufpreis statt der Gesamtinvestition eingesetzt wird, sind Angaben oft nicht vergleichbar. Auffällig hohe Werte deuten fast immer auf erhöhtes Risiko hin.

C

1 Begriffe

Cap Rate Cap Rate ist der englische Ausdruck für Kapitalisierungszinssatz oder Nettoanfangsrendite: Jahresertrag nach Bewirtschaftungskosten, vor Finanzierung und Steuern, geteilt durch Kaufpreis oder Wert. Bei gleichbleibenden Erträgen bedeuten sinkende Cap Rates steigende Preise, steigende Cap Rates fallende Preise oder eine höhere Risikoeinschätzung. Veröffentlichte Spitzenrenditen gelten nur für Objekte in Bestlagen.

D

1 Begriffe

Durchgangszimmer Ein Durchgangszimmer ist nur über einen anderen Wohnraum erreichbar und dient zugleich als Verbindung zu weiteren Räumen. Als Schlaf- oder Arbeitsraum taugt es kaum, weil es jederzeit betreten wird; in der Bewertung führt das zu einem Abschlag. Häufig entschärft ein zusätzlicher Türdurchbruch vom Vorraum das Problem.

E

3 Begriffe

Ertragswert Der Ertragswert leitet den Wert einer Liegenschaft aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen ab; für vermietete Objekte ist er die maßgebliche Wertgröße. Von der Jahresmiete werden Verwaltung, Instandhaltung und ein Abschlag für Mietausfall abgezogen, der Bodenwert gesondert behandelt. Er beantwortet die Frage nach dem Ertrag, nicht die nach dem Marktpreis.

Ertragswertverfahren Das Ertragswertverfahren ist eines der drei im Gesetz vorgesehenen Verfahren zur Wertermittlung und wird dort angewendet, wo eine Liegenschaft üblicherweise zur Ertragserzielung genutzt wird. Bodenwert und Gebäudeertrag werden getrennt gerechnet und am Ende zusammengezählt. Bei einem Gutachten lohnt der Blick darauf, welche Miete, Kosten, Zinssatz und Restnutzungsdauer angesetzt wurden.

ESG ESG steht für Kriterien zu Umwelt, sozialen Fragen und Unternehmensführung. Bei Immobilien geraten Objekte mit schwachen Energiekennwerten bei Vermietung, Finanzierung und Verkauf unter Druck, weil Käufer und Mieter die Energiequalität einpreisen. Wer Energieausweis, Heizungsart und Zustand der Gebäudehülle kennt, kennt den wesentlichen Teil.

G

2 Begriffe

Grundstücksfläche Die Grundstücksfläche ist die im Kataster ausgewiesene Größe eines Grundstücks; sie erscheint im A-Blatt des Grundbuchsauszugs. Verbindlich ist sie nur bei Grundstücken im Grenzkataster; im älteren Grundsteuerkataster beruht sie auf historischen Vermessungen und kann abweichen. Für die Bewertung zählt nicht die nominelle, sondern die tatsächlich verwertbare Fläche.

Gutachten Ein Gutachten ist die schriftliche Einschätzung einer fachkundigen Person. Beim Verkehrswertgutachten geht es um den Wert einer Liegenschaft, beim Bauzustandsgutachten um Mängel und deren Behebungskosten, beim Nutzwertgutachten um die Anteile der einzelnen Objekte. Wichtig sind Unabhängigkeit des Verfassers und eine klare Vereinbarung über den Umfang.

I

5 Begriffe

Immobilienbewertung Bei der Immobilienbewertung ermittelt ein Sachverständiger nachvollziehbar, was eine Liegenschaft zu einem bestimmten Stichtag wert ist. Dafür gibt es drei Wege: Vergleich mit ähnlichen Verkäufen, Berechnung aus den Mieterträgen oder Ermittlung über Boden- und Bauwert. Welcher Wert herauskommt, hängt auch vom Zweck des Gutachtens ab.

Immobilienblase Von einer Immobilienblase spricht man, wenn Preise dauerhaft weit über dem liegen, was Einkommen, Mieten und Zinsen erklären, und vor allem in Erwartung weiter steigender Preise gekauft wird. Erkennbar ist so etwas meist erst im Rückblick. Sicherer fährt, wer die Finanzierung auch bei höheren Zinsen stemmt.

Immobilienmarkt Den einen Immobilienmarkt gibt es nicht – Wohnen, Büro, Handel und jede Region entwickeln sich eigenständig, teils gegenläufig. Neues Angebot entsteht nur langsam, weil Planung und Bau Jahre dauern. Deshalb schwanken Preise in langen Zyklen, stark beeinflusst vom Zinsniveau und von der Bevölkerungsentwicklung.

Immobilienpreisindex Ein Immobilienpreisindex zeigt, wie sich das Preisniveau eines Marktsegments über die Jahre verändert hat – nicht, was ein bestimmtes Objekt wert ist. Damit unterschiedliche Objekte vergleichbar werden, rechnet man meist Merkmale wie Fläche, Lage und Baujahr heraus. Zahlen aus echten Verkäufen sind aussagekräftiger als Inseratspreise.

Immobilienrendite Immobilienrendite ist der Oberbegriff für Kennzahlen, die den Ertrag einer Immobilie ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital setzen. Weil mehrere Berechnungswege gebräuchlich sind, kann dasselbe Objekt je nach Methode sehr unterschiedliche Werte zeigen. Auffällig hohe Renditeangaben weisen fast immer auf erhöhtes Risiko hin, etwa schwache Lage oder Sanierungsstau.

J

3 Begriffe

Jahresbruttomiete Die Jahresbruttomiete ist alles, was ein Mieter im Jahr zahlt: Hauptmietzins, weiterverrechnete Betriebskosten und Umsatzsteuer. Für Mieter beschreibt sie die tatsächliche Belastung. Für Renditerechnungen ist sie ungeeignet, weil Betriebskosten ein Durchlaufposten sind und weder Ertrag noch Vermögen des Eigentümers erhöhen; dafür dient die Jahresnettomiete.

Jahresnettomiete Die Jahresnettomiete ist die Summe der Hauptmietzinse eines Jahres – ohne Betriebskosten und ohne Umsatzsteuer. Für Renditerechnungen ist sie die maßgebliche Größe, weil nur der Hauptmietzins dem Eigentümer als Ertrag zufließt. Bei mietrechtlich gebundenen Altverträgen liegt sie häufig deutlich unter dem am Markt erzielbaren Niveau.

Jahresrohertrag Der Jahresrohertrag ist die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielbare Jahresmiete einer Liegenschaft und die Ausgangsgröße der Ertragsbewertung – nicht die zufällig vereinbarte Miete. Liegt die tatsächliche Miete wegen mietrechtlicher Bindungen darunter, ist mit ihr zu rechnen, solange die Bindung besteht. Betriebskosten und Umsatzsteuer zählen als Durchlaufposten nicht dazu.

K

3 Begriffe

Kapitalisierungszinssatz Mit dem Kapitalisierungszinssatz werden künftige Erträge einer Liegenschaft auf den Bewertungsstichtag umgerechnet. Er spiegelt die Renditeerwartung des Marktes für Lage, Objektart und Risiko wider. Je höher der Satz, desto niedriger der Ertragswert; schon kleine Änderungen verschieben das Ergebnis stark. Am belastbarsten wird er aus Verkäufen vergleichbarer Objekte abgeleitet.

Käufermarkt Von einem Käufermarkt spricht man, wenn das Angebot die Nachfrage übersteigt und Interessenten dadurch die stärkere Verhandlungsposition haben. Erkennbar ist er an längerer Vermarktungsdauer, häufigeren Preissenkungen und seltenen Bieterverfahren. Käufer- und Verkäufermarkt können in derselben Stadt nebeneinander bestehen, je nach Segment und Lage.

Kubatur Als Kubatur bezeichnet man das Volumen, das die Gebäudehülle umschließt, gemessen in Kubikmetern. Baukosten werden oft je Kubikmeter angegeben, weil hohe Räume mehr kosten als niedrige. Viel umbauter Raum bedeutet zudem mehr zu beheizendes Volumen, was Dachgeschoß- und Loftwohnungen im laufenden Betrieb teurer macht.

L

8 Begriffe

Lage Kein anderes Merkmal wiegt beim Immobilienwert so schwer wie die Lage, weil sie sich als einziges nicht ändern lässt. Die Makrolage meint Region und Stadt, die Mikrolage Straße und Nachbarschaft, dazu kommt die Lage im Haus. Am besten prüft man sie vor Ort zu verschiedenen Tageszeiten.

Lagebericht Im Immobilienbereich beschreibt und bewertet ein Lagebericht den Standort einer Liegenschaft, meist als Teil eines Bewertungsgutachtens; im Unternehmensrecht ist er dagegen dem Jahresabschluss beizufügen. Auf der großen Ebene geht es um Bevölkerung, Wirtschaft und Verkehr, auf der kleinen um Gehzeiten, Nahversorgung, Lärm und geplante Bauvorhaben ringsum.

Lagequalität Lagequalität ist die Einordnung eines Standorts nach Anbindung, Versorgung, Grünflächen, Lärm, Umfeld und absehbarer Entwicklung. Die üblichen Klassen von Bestlage bis einfache Lage sind nicht normiert und werden unterschiedlich gehandhabt. Welche Lage gut ist, hängt von der Nutzung ab: Ein Geschäft braucht Passanten, eine Wohnung eher Ruhe.

Lebenszykluskosten Die Lebenszykluskosten erfassen alles, was ein Gebäude über die gesamte Nutzungsdauer kostet: Errichtung, Betrieb, Instandhaltung, Erneuerung sowie Rückbau und Entsorgung. Betrieb und Erhaltung können sich über Jahrzehnte auf Beträge summieren, die die Baukosten erreichen oder übersteigen. Wer allein auf den Baupreis optimiert, entscheidet daher häufig teurer.

Leerstand Leerstand heißt, dass eine Einheit nicht genutzt wird: Die Miete fehlt, Betriebskosten, Grundsteuer und Versicherung laufen weiter. Kurze Pausen zwischen zwei Mietverhältnissen sind unvermeidbar; dauerhafter Leerstand zeigt fehlende Nachfrage an. Mehrere Bundesländer heben eine Leerstandsabgabe ein, die sich in Höhe und Ausnahmen erheblich unterscheidet.

Leerstandsquote Die Leerstandsquote gibt an, welcher Anteil eines Bestands nicht vermietet ist – gerechnet nach Fläche, nach Zahl der Einheiten oder nach entgangenem Ertrag. Eine Momentaufnahme kann ein einzelner Mieterwechsel verzerren; aussagekräftig ist der Verlauf mehrerer Jahre. Für Wohnungen fehlt in Österreich eine einheitliche Erfassung.

Liegenschaftsbewertung Eine Liegenschaftsbewertung ermittelt, was eine Immobilie wert ist, etwa für Kauf, Finanzierung, Erbteilung oder Gericht. Wer sie beauftragt, nennt Zweck und Stichtag und liefert vollständige Unterlagen, denn Lücken führen zu vorsichtigeren Ansätzen. Belastbar ist ein Gutachten nur, wenn es seine Annahmen nachvollziehbar begründet.

Liegenschaftszinssatz Der Liegenschaftszinssatz ist jener Zinssatz, mit dem die Erträge einer Liegenschaft in einen Wert umgerechnet werden. Abgeleitet werden soll er aus tatsächlichen Verkäufen vergleichbarer Objekte: Reinertrag geteilt durch Kaufpreis; bloße Tabellenwerte ohne Marktbezug genügen nicht. Sein Kehrwert entspricht näherungsweise dem Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettomiete.

M

4 Begriffe

Marktanalyse Eine Marktanalyse prüft, ob sich eine Immobilie oder ein geplantes Projekt am Markt verkaufen oder vermieten lässt und zu welchem Preis. Betrachtet werden Nachfrage, bestehendes Angebot, geplante Konkurrenzprojekte und tatsächlich erzielte Preise. Auch privat hilft es, Vergleichsverkäufe zu erheben und laufende Inserate über längere Zeit zu beobachten.

Marktpreis Der Marktpreis ist der Betrag, der in einer konkreten Transaktion tatsächlich bezahlt wurde – anders als der Marktwert, der methodisch ermittelt wird. Beide weichen regelmäßig voneinander ab, weil Zeitdruck, besonderes Interesse und Verhandlungsgeschick mitspielen. Aussagekräftig ist deshalb erst die Bandbreite mehrerer vergleichbarer Verkäufe.

Marktwert Was eine Immobilie an einem bestimmten Stichtag bei normalem Verkauf einbringen sollte, ist ihr Marktwert. Vorausgesetzt sind sachkundige Beteiligte ohne Zwang und genügend Vermarktungszeit. In Österreich heißt dieselbe Größe Verkehrswert. Ein garantierter Erlös ist er nicht – erzielt wird, was Vermarktung, Zeitpunkt und Verhandlung hergeben.

Mietermix Der Mietermix ist die Zusammensetzung der Mieterschaft nach Branchen, Größe, Bonität und Vertragslaufzeiten. Bei Anlageobjekten, vor allem bei gemischt genutzten Häusern und Gewerbeimmobilien, ist er ein eigener Wertfaktor. Hängt ein großer Teil des Ertrags an einem einzigen Mieter, bricht bei dessen Auszug ein erheblicher Teil der Einnahmen weg.

N

4 Begriffe

Nettoanfangsrendite Die Nettoanfangsrendite ist die Vergleichszahl des professionellen Transaktionsmarkts. Sie setzt die nachhaltig erzielbare Jahresmiete abzüglich der Kosten, die der Eigentümer selbst trägt, ins Verhältnis zum Kaufpreis samt Nebenkosten. Auffällig hohe Werte weisen fast immer auf erhöhtes Risiko hin – etwa schwache Lage oder Sanierungsstau.

Nettorendite Die Nettorendite setzt die Jahresmiete ohne Betriebskosten, vermindert um Verwaltung, Instandhaltung, nicht überwälzbare Kosten und einen Ansatz für Leerstand, ins Verhältnis zum Kaufpreis samt Nebenkosten. Sie beurteilt die Qualität des Objekts, nicht die Wirkung der Finanzierung – dafür braucht es eine eigene Rechnung.

Nutzungsdauer Die Nutzungsdauer ist der Zeitraum, über den ein Gebäude nutzbar ist; technisch, wirtschaftlich und steuerlich wird sie unterschiedlich bemessen. Für die Bewertung zählt die wirtschaftliche: Sie endet, wenn die Erträge den Aufwand nicht mehr rechtfertigen oder das Objekt nicht mehr nachgefragt wird. Sanierungen verlängern sie, Rückstände verkürzen sie.

Nutzwert Der Nutzwert ist eine Rechengröße des Wohnungseigentums: Aus der Nutzfläche mit Zu- und Abschlägen für Lage, Ausstattung und Zubehör ergibt sich, welcher Anteil an der Liegenschaft zu einer Wohnung gehört. Danach richten sich grundsätzlich die gemeinschaftlichen Kosten und das Stimmgewicht. Über den Marktwert sagt der Nutzwert nichts.

O

1 Begriffe

Objektrendite Die Objektrendite zeigt die Verzinsung der gesamten Investition, unabhängig davon, wie sie finanziert wurde. Gerechnet wird die nachhaltig erzielbare Jahresmiete ohne Betriebskosten, vermindert um die Kosten des Eigentümers, geteilt durch Kaufpreis samt Nebenkosten. Liegt sie unter den Kreditzinsen, verschlechtert jede Fremdfinanzierung das Ergebnis.

P

1 Begriffe

Preisspiegel Ein Preisspiegel listet auf, welche Preise in einer Region für Wohnungen, Häuser, Grundstücke oder Mieten üblich sind. Er dient der ersten Orientierung, bildet aber nur Durchschnitte ab und ignoriert Zustand, Stockwerk oder Grundriss. In Gegenden mit wenigen Verkäufen verlieren die Werte an Aussagekraft.

Q

2 Begriffe

Quadratmeterpreis Kaufpreis geteilt durch Fläche ergibt den Quadratmeterpreis – ein Filter für die erste Orientierung, kein Wertmaßstab. Vergleichbar sind zwei Objekte nur, wenn dieselbe Flächendefinition zugrunde liegt und Balkone und Terrassen gleich behandelt werden. Kleine Wohnungen erzielen je Quadratmeter höhere Werte als große – teurer sind sie deshalb nicht.

Quartier Ein Quartier ist ein überschaubarer Stadtteil, der räumlich und sozial zusammengehört. Ob es funktioniert, zeigen Nahversorgung in Gehweite, öffentlicher Verkehr, Bildungseinrichtungen, Grünflächen und eine Mischung aus Wohnen und Arbeiten. Für den Wert einer Immobilie zählt vor allem, in welche Richtung sich das Gebiet entwickelt.

R

5 Begriffe

Rendite Rendite gibt an, wie viel Ertrag eine Anlage jährlich im Verhältnis zum eingesetzten Kapital bringt. Ein Vergleich mit anderen Anlageformen ist nur nach Steuern aussagekräftig; über lange Laufzeiten zählt die Rendite nach Geldentwertung. Eine höhere Rendite ist regelmäßig die Vergütung für höheres Risiko, etwa schwache Lage oder Sanierungsstau.

Restnutzungsdauer Die Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, über den ein Gebäude ab dem Bewertungsstichtag noch wirtschaftlich sinnvoll nutzbar ist. Abgeleitet wird sie nicht allein aus dem Baujahr, sondern aus dem Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Haustechnik. Sanierungen verlängern sie, aber nicht beliebig: Tragwerk und Grundriss bleiben bestehen.

Restwert Restwert ist der Wert, der einer Sache nach Ablauf eines Zeitraums oder teilweisem Verbrauch verbleibt. Der Begriff steht für mehrere verschiedene Größen, die sich nicht ineinander umrechnen lassen. Zahlt ein Mieter dem Vormieter etwas für übernommene Einbauten, zählt nicht der frühere Anschaffungspreis, sondern der Wert bei der Übergabe.

Risikoanalyse Bei einer Risikoanalyse wird geordnet aufgeschrieben, was bei einer Immobilieninvestition schiefgehen kann, wie wahrscheinlich das ist und wie groß der Schaden wäre. Betrachtet werden Markt, Lage, Objektzustand, Mieter, Rechtslage und Finanzierung. Wichtiger als genaue Zahlen ist eine vollständige Liste, denn die meisten Fehlentscheidungen beruhen auf nicht bedachten Gefahren.

Rohertrag Der Rohertrag ist die Jahresmiete, die sich bei ordentlicher Bewirtschaftung dauerhaft erzielen lässt – ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer. Davon werden Verwaltung, Instandhaltung, nicht überwälzbare Betriebskosten und ein Ausfallwagnis abgezogen; übrig bleibt der Reinertrag. Eine Rendite, die den Rohertrag ohne Abzüge zum Kaufpreis setzt, liegt über der tatsächlichen Verzinsung.

S

4 Begriffe

Sachwert Beim Sachwert wird der Bodenwert mit den Baukosten eines vergleichbaren Neubaus zusammengezählt, vermindert um die Abnutzung durch das Alter. Anschließend ist das Ergebnis an das Marktniveau anzupassen, weil Herstellungskosten und erzielbarer Preis je nach Lage weit auseinanderfallen. Angewendet wird er vor allem dort, wo Vergleichspreise und Mieterträge fehlen.

Sachwertverfahren Das Sachwertverfahren ist eines von drei gesetzlich vorgesehenen Bewertungsverfahren: Es addiert den Bodenwert und den um das Alter verminderten Gebäudewert. Angewendet wird es vor allem dort, wo Vergleichspreise und Mieterträge fehlen. Am Ende wird das Ergebnis mit einem aus tatsächlichen Verkäufen abgeleiteten Faktor an das Marktniveau angepasst.

Schätzgutachten Ein Schätzgutachten hält fest, was eine Liegenschaft zu einem bestimmten Stichtag wert ist. Gebraucht wird es etwa bei Zwangsversteigerungen, im Verlassenschaftsverfahren oder bei der Aufteilung nach einer Scheidung. Weil es für einen bestimmten Zweck erstellt wird, ist es nicht beliebig übertragbar – eine Bank ermittelt ihren Wert selbst.

Substanzwert Substanzwert hat zwei Bedeutungen. Bei einer einzelnen Liegenschaft meint er dasselbe wie der Sachwert: Grundwert plus Zeitwert der Gebäude. Weil das die Herstellungskosten abbildet und nicht das Marktgeschehen, ist er ohne Anpassung an tatsächliche Verkäufe kein Marktwert. Bei Immobiliengesellschaften steht er für das Vermögen abzüglich Schulden je Aktie.

V

3 Begriffe

Vergleichsmiete Die Vergleichsmiete ist jener Mietzins, der für vergleichbare Objekte in vergleichbarer Lage tatsächlich vereinbart wird; sie ist die Grundlage der Preisfindung bei der Vermietung. Angebotsmieten taugen dafür schlecht, weil sie systematisch über den tatsächlich vereinbarten Werten liegen. Wo das Mietrecht Obergrenzen vorgibt, hat der Vergleich nur eingeschränkte Bedeutung.

Verkehrsanbindung Die Verkehrsanbindung – wie gut eine Immobilie erreichbar ist – zählt zu den beständigsten Wertfaktoren, weil sie sich anders als Ausstattung und Zustand nicht verändern lässt. Beurteilt werden Weg zur Haltestelle, Takt, Anschluss ans Straßennetz, Stellplätze sowie Rad- und Fußwege. Nähe zu Verkehrswegen bringt allerdings auch Lärm.

Verkehrswert Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einem Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise zu erzielen wäre. Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse, Notverkäufe unter Zeitdruck und Zwangsversteigerungen bleiben dabei außer Betracht. Er ist eine Schätzung für einen bestimmten Stichtag; der tatsächlich bezahlte Preis kann darüber oder darunter liegen.

W

4 Begriffe

Wertermittlung Wertermittlung meint das Feststellen eines Werts – wobei mehrere Wertbegriffe nebeneinander bestehen. Der Verkehrswert zählt beim Kauf und vor Gericht, die Bank rechnet mit ihrem vorsichtigeren Beleihungswert, das Finanzamt mit eigenen Größen, die Versicherung mit den Neubaukosten. Jedes Gutachten gilt nur für Zweck und Stichtag.

Wertminderung Wertminderung ist die Verringerung des Werts einer Immobilie gegenüber einem Vergleichszustand. Ursachen sind Alter und Abnutzung, Bauschäden, eingetragene Rechte wie ein Wohnrecht sowie Lärm und Immissionen von außen. Behebbare Mängel lassen sich beziffern und in die Preisverhandlung einbringen; Lage, Lärm und Ausrichtung sind dagegen dauerhaft.

Wiederbeschaffungswert Der Wiederbeschaffungswert sagt, was es kosten würde, ein gleichartiges Gebäude neu zu errichten. Er ist die Grundlage der Gebäudeversicherung und enthält weder den Wert von Grund und Boden noch einen Abzug für das Alter. Ist die Versicherungssumme zu niedrig, kürzt der Versicherer auch bei kleinen Schäden die Leistung.

Wohnwert Wohnwert meint, wie gut sich eine Wohnung tatsächlich bewohnen lässt: Grundriss und Möblierbarkeit, Belichtung, Ruhe, Freiflächen, Stockwerk, Lift und Nebenräume. Ausstattung und teils der Grundriss lassen sich später ändern, Ausrichtung, Raumhöhe, Lärm und Lage nicht. Beim Kauf sollten daher die unveränderbaren Merkmale den Ausschlag geben.

Y

1 Begriffe

Yield Yield ist das englische Wort für Rendite und steht in Marktberichten internationaler Investoren. Der Bruttowert setzt die Jahresnettomiete zum Kaufpreis ins Verhältnis; der Nettowert zieht die nicht auf Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten ab und rechnet Kaufnebenkosten ein. Weil nicht alle Berichte gleich rechnen, lohnt ein Blick auf die Definition.

Z

2 Begriffe

Zeitwert Der Zeitwert ist der Wert einer Sache heute: der Neupreis abzüglich der Abnutzung durch Alter und Gebrauch. Er bestimmt, was für übernommene Einrichtung wie Küche, Böden oder Therme verlangt werden darf. Überprüfbar wird eine solche Forderung erst, wenn Anschaffungswert, angenommene Nutzungsdauer und Alter offenliegen.

Zuschlag Zuschlag hat mehrere Bedeutungen. In der Bewertung passen Zu- und Abschläge die Preise von Vergleichsobjekten an Lage, Zustand und Ausstattung des bewerteten Objekts an. Im Mietrecht erhöhen Zuschläge den zulässigen Mietzins, etwa für eine überdurchschnittliche Lage oder für mitvermietete Möbel; jeder Zuschlag muss begründet sein.