Leerstand heißt, dass eine Einheit nicht genutzt wird: Die Miete fehlt, Betriebskosten, Grundsteuer und Versicherung laufen weiter. Kurze Pausen zwischen zwei Mietverhältnissen sind unvermeidbar; dauerhafter Leerstand zeigt fehlende Nachfrage an. Mehrere Bundesländer heben eine Leerstandsabgabe ein, die sich in Höhe und Ausnahmen erheblich unterscheidet.
Ausführlich erklärt
Leerstand bezeichnet den Zustand, in dem eine Immobilie oder eine Einheit nicht genutzt wird. Für Eigentümer ist er ein unmittelbarer Ertragsausfall, für den Markt ein Indikator, und wohnungspolitisch ist er seit Jahren Gegenstand intensiver Debatten. Zu unterscheiden sind mehrere Arten. Der Fluktuationsleerstand entsteht zwischen zwei Mietverhältnissen und ist unvermeidbar; er dauert typischerweise Wochen bis wenige Monate und ist Ausdruck eines funktionierenden Marktes. Der Sanierungsleerstand tritt während baulicher Maßnahmen auf und ist zeitlich begrenzt.
Der strukturelle Leerstand betrifft Objekte, für die dauerhaft keine Nachfrage besteht – etwa in Regionen mit Abwanderung oder bei Gebäuden, deren Zuschnitt oder Zustand keine wirtschaftliche Nutzung mehr zulässt. Und der spekulative Leerstand beschreibt Objekte, die bewusst nicht vermietet werden, etwa in Erwartung steigender Preise oder um eine spätere freie Verwertung zu ermöglichen. Kostenseitig ist Leerstand teurer, als viele annehmen. Betriebskosten laufen weiter und können nicht überwälzt werden; Grundsteuer, Versicherung und Rücklagendotierung fallen unverändert an; bei Wohnungseigentum trägt der Eigentümer den vollen Anteil. Hinzu kommen Wiedervermietungskosten für Herrichtung, Inserate und gegebenenfalls Provision.
Ungenutzte Objekte verfallen zudem schneller: Fehlende Beheizung und Belüftung begünstigen Feuchtigkeit und Schimmel, Wasserleitungen können bei Frost Schaden nehmen, und Versicherungen enthalten häufig Obliegenheiten für längere Leerstände. In der Bewertung wird Leerstand unterschiedlich erfasst. Kurzfristiger Fluktuationsleerstand fließt über das Mietausfallwagnis ein, das die Bewirtschaftungskosten erhöht. Struktureller, dauerhafter Leerstand ist dagegen bereits bei der Ermittlung des nachhaltig erzielbaren Rohertrags zu berücksichtigen – andernfalls würde dieselbe Belastung doppelt erfasst. Wohnungspolitisch haben mehrere Bundesländer Leerstandsabgaben eingeführt oder ausgeweitet, die auf ungenutzte Wohnungen erhoben werden.
Ziel ist, Wohnraum dem Markt zuzuführen. Die Regelungen unterscheiden sich in Höhe, Ausnahmen und Nachweispflichten erheblich und sind rechtlich wie politisch umstritten. Befürworter verweisen auf knappen Wohnraum in Ballungsräumen und Tourismusregionen; Kritiker auf Eingriffe in das Eigentum, auf Abgrenzungsprobleme bei legitimen Leerstandsgründen und auf die schwierige Erhebung. Wer eine Wohnung längere Zeit nicht nutzt, sollte die Rechtslage im jeweiligen Bundesland prüfen. Für Eigentümer gilt praktisch: Jeder Monat Leerstand kostet etwa ein Zwölftel der Jahresmiete zuzüglich laufender Kosten.
Eine geringfügig niedrigere Miete, die rasch zu einem Abschluss führt, ist daher häufig wirtschaftlicher als ein monatelanges Festhalten an einer überhöhten Forderung. Für längere Leerstände empfiehlt sich zudem eine Grundbeheizung, regelmäßige Kontrollgänge, das Absperren der Wasserzufuhr und die Prüfung der Versicherungsobliegenheiten. Werden diese nicht eingehalten, kürzen Versicherer im Schadensfall häufig die Leistung. Steuerlich ist zu beachten, dass bei einer nur vorübergehend leerstehenden, aber weiterhin zur Vermietung bestimmten Wohnung die Werbungskosten grundsätzlich weiterhin abzugsfähig bleiben. Wird die Vermietungsabsicht dagegen aufgegeben, entfällt der Abzug.