Das Ausfallwagnis ist ein pauschaler Abzug in der Ertragsbewertung dafür, dass die kalkulierte Miete nicht voll eingeht: uneinbringliche Rückstände und Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen. Angesetzt wird meist ein Prozentsatz der Jahresmiete, bei Gewerbeobjekten höher. Dauerhafter struktureller Leerstand gehört nicht hierher, sondern schon in die angesetzte Miete.
Ausführlich erklärt
Das Ausfallwagnis – meist als Mietausfallwagnis bezeichnet – ist ein pauschaler Abzugsposten in der Ertragsbewertung von Immobilien. Es bildet das Risiko ab, dass die kalkulierten Mieteinnahmen tatsächlich nicht in voller Höhe zufließen. Zwei Ursachen werden dabei erfasst: uneinbringliche Forderungen, also Mietrückstände zahlungsunfähiger oder zahlungsunwilliger Mieter samt Kosten der Rechtsverfolgung und Räumung, sowie Ertragsausfall durch Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen. In der Systematik des Ertragswertverfahrens steht das Ausfallwagnis auf der Kostenseite.
Vom Rohertrag, also der bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielbaren Jahresmiete, werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, nicht umlagefähige Betriebskosten und eben das Ausfallwagnis. Übrig bleibt der Reinertrag, der anschließend kapitalisiert wird. Die Höhe des Ansatzes wirkt sich damit direkt auf den ermittelten Wert aus. Die Bemessung erfolgt in der Regel als Prozentsatz des Rohertrags.
In der österreichischen Bewertungspraxis, die sich am Liegenschaftsbewertungsgesetz und an einschlägigen Normen orientiert, bewegen sich die Ansätze für gut vermietbare Wohnimmobilien im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Bei Gewerbeobjekten liegen sie regelmäßig höher, weil Nachvermietungen länger dauern, Mieterausbauten erforderlich sein können und die Abhängigkeit von einzelnen Mietern größer ist. Bei Spezialimmobilien mit eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit ist der Ansatz nochmals höher anzusetzen. Maßgeblich für die konkrete Höhe sind mehrere Faktoren: die Lagequalität und die Nachfragesituation im Einzugsgebiet, die Objektart und der Zuschnitt der Einheiten, die Mieterstruktur und deren Bonität, die Vertragslaufzeiten und Befristungen, die Höhe der Miete im Verhältnis zum Marktniveau sowie der bauliche Zustand.
Eine Kleinwohnung in zentraler Lage mit stabiler Nachfrage rechtfertigt einen niedrigen Ansatz; ein großflächiges Geschäftslokal in einer Nebenlage mit einem einzigen Mieter erfordert einen deutlich höheren. Wichtig ist die saubere Abgrenzung zu anderen Positionen. Strukturell dauerhafter Leerstand ist kein Fall für das Ausfallwagnis, sondern muss bereits bei der Ermittlung des nachhaltig erzielbaren Rohertrags berücksichtigt werden. Ebenso wenig gehören Instandhaltungsrückstände hierher – sie werden gesondert erfasst oder als Abschlag vom Ertragswert abgezogen.
Wer dieselbe Belastung doppelt ansetzt, unterbewertet das Objekt. Für Investoren ist das Ausfallwagnis auch außerhalb formaler Gutachten nützlich. In einer eigenen Renditerechnung sollte stets ein Ansatz für ausfallende Mieten enthalten sein, denn eine Kalkulation mit hundertprozentiger Vermietung über die gesamte Haltedauer ist unrealistisch. Bereits ein einziger Mieterwechsel mit zwei Monaten Leerstand und Neuvermietungskosten kann die Jahresrendite spürbar drücken.
Sinnvoll ist zusätzlich ein Stresstest: Wie verhält sich der Cashflow, wenn nicht der pauschale Ansatz, sondern ein deutlich höherer Ausfall eintritt? Objekte, die diesen Test bestehen, sind auch in schwierigeren Marktphasen tragfähig. Reduzieren lässt sich das Ausfallrisiko durch mehrere Maßnahmen: sorgfältige Mieterauswahl mit Bonitätsnachweis, angemessene Kaution, marktgerechte statt überzogener Mietforderung, guter baulicher Zustand sowie ein professionelles Management, das Rückstände früh erkennt und konsequent nachfasst. Bei Gewerbeobjekten kommen Bankgarantien und längere Kündigungsverzichte hinzu.