Der Rohertrag ist die Jahresmiete, die sich bei ordentlicher Bewirtschaftung dauerhaft erzielen lässt – ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer. Davon werden Verwaltung, Instandhaltung, nicht überwälzbare Betriebskosten und ein Ausfallwagnis abgezogen; übrig bleibt der Reinertrag. Eine Rendite, die den Rohertrag ohne Abzüge zum Kaufpreis setzt, liegt über der tatsächlichen Verzinsung.
Ausführlich erklärt
Der Rohertrag ist die Ausgangsgröße der Ertragsbewertung: die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielbare Jahresmiete ohne Betriebskosten und ohne Umsatzsteuer. Von ihm werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, woraus sich der Reinertrag ergibt, der anschließend kapitalisiert wird. Diese Abzugskaskade verdient genaue Betrachtung, weil sie über das Ergebnis maßgeblich entscheidet. Vier Positionen sind zu berücksichtigen.
Erstens die Verwaltungskosten. Erfasst sind das Honorar der Hausverwaltung, soweit es nicht auf Mieter überwälzt wird, sowie der eigene Aufwand für Buchhaltung, Abrechnung und Mieterbetreuung. Bei Wohnungseigentum ist zu beachten, dass ein Teil des Verwaltungshonorars als Betriebskosten weiterverrechnet werden kann, ein anderer beim Eigentümer verbleibt. Zweitens die Instandhaltungskosten.
Sie bilden den durchschnittlichen jährlichen Aufwand für die Erhaltung der Bausubstanz ab. Angesetzt wird üblicherweise ein Betrag je Quadratmeter Nutzfläche und Jahr oder ein Anteil der Neuherstellungskosten, jeweils abhängig von Alter und Zustand des Gebäudes. Bei Wohnungseigentum tritt an diese Stelle die Dotierung der Erhaltungsrücklage. Drittens die nicht überwälzbaren Betriebskosten.
Der abschließende Katalog des Mietrechtsgesetzes lässt bestimmte Positionen nicht zu; hinzu kommen Kosten für leerstehende Einheiten, die der Eigentümer selbst zu tragen hat. Viertens das Mietausfallwagnis. Es bildet Leerstand zwischen Mietverhältnissen sowie uneinbringliche Forderungen pauschal ab. Seine Höhe hängt von Objektart, Lage und Mieterstruktur ab: Ein Objekt mit vielen kleinen Einheiten und hoher Fluktuation trägt ein anderes Risiko als eines mit wenigen bonitätsstarken Mietern und langen Vertragslaufzeiten.
Bei der Anwendung ist eine Doppelerfassung zu vermeiden. Struktureller, dauerhafter Leerstand ist bereits bei der Ermittlung des Rohertrags zu berücksichtigen – wird er zusätzlich über ein erhöhtes Ausfallwagnis erfasst, entsteht eine systematische Unterbewertung. Dasselbe gilt für Sanierungsrückstände, die nicht gleichzeitig über erhöhte Instandhaltungskosten, eine verkürzte Restnutzungsdauer und einen gesonderten Abschlag abgebildet werden dürfen. Nicht zum Rohertrag zählen einmalige Zahlungen wie Ablösen oder Baukostenbeiträge.
Erträge aus Nebennutzungen – Werbeflächen, Antennenstandorte, Automaten, vermietete Stellplätze – sind hingegen einzurechnen, sofern sie nachhaltig anfallen. Für die Beurteilung eines Gutachtens ist die Herleitung entscheidend. Ein Ansatz, der die Ist-Miete ohne Abgleich mit dem Markt übernimmt, ist ebenso angreifbar wie einer, der eine Marktmiete unterstellt, obwohl mietrechtliche Bindungen deren Erzielung über Jahre ausschließen. Bei gebundenen Objekten wird daher mit der tatsächlichen Miete gerechnet und das Anhebungspotenzial gesondert bewertet.
Für Käufer von Anlageobjekten folgt daraus ein einfacher Prüfschritt: Die im Exposé genannte Rendite ist danach zu befragen, welche Kostenpositionen abgezogen wurden. Wird der Rohertrag ohne Abzüge ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt, handelt es sich um eine Bruttogröße, die um ein bis zwei Prozentpunkte über der tatsächlichen Verzinsung liegt. Nicht zum Rohertrag zählen Betriebskosten und Umsatzsteuer, weil sie Durchlaufposten sind.