Von einer Immobilienblase spricht man, wenn Preise dauerhaft weit über dem liegen, was Einkommen, Mieten und Zinsen erklären, und vor allem in Erwartung weiter steigender Preise gekauft wird. Erkennbar ist so etwas meist erst im Rückblick. Sicherer fährt, wer die Finanzierung auch bei höheren Zinsen stemmt.
Ausführlich erklärt
Von einer Immobilienblase spricht man, wenn Preise anhaltend und deutlich über jenem Niveau liegen, das sich aus fundamentalen Faktoren erklären lässt – Einkommensentwicklung, Mieten, Zinsniveau, Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung, Bautätigkeit. Kennzeichnend ist, dass Käufe zunehmend in der Erwartung weiter steigender Preise erfolgen und nicht aufgrund des Nutzens oder Ertrags der Immobilie selbst. Zur Beurteilung werden mehrere Indikatoren herangezogen. Das Preis-Einkommen-Verhältnis setzt Kaufpreise ins Verhältnis zu verfügbaren Haushaltseinkommen und misst die Leistbarkeit. Das Preis-Miete-Verhältnis vergleicht Kaufpreise mit erzielbaren Mieten; steigt es stark an, entfernt sich der Preis vom laufenden Ertrag.
Weitere Anhaltspunkte sind ein rasches Wachstum der Immobilienkredite, sinkende Kreditvergabestandards, ein hoher Anteil spekulativer Käufe, eine stark steigende Bautätigkeit sowie eine deutliche Abweichung von langfristigen Trendwerten. In Österreich veröffentlicht die Oesterreichische Nationalbank regelmäßig einen Indikator, der die Abweichung der Wohnimmobilienpreise von fundamental gerechtfertigten Werten schätzt. Solche Kennzahlen sind nützliche Orientierungshilfen, aber keine Prognosen – sie beschreiben eine Abweichung, nicht deren Auflösung. Genau darin liegt die Schwierigkeit. Eine Blase lässt sich im Nachhinein leicht identifizieren, im Vorhinein kaum.
Hohe Preise können fundamental begründet sein: durch niedrige Zinsen, Bevölkerungswachstum in Ballungsräumen, knappes Bauland, gestiegene Baukosten oder Zuwanderung. Ob eine Abweichung eine Korrektur ankündigt oder ein neues Gleichgewicht abbildet, ist erst rückblickend zu beurteilen. Auch der zeitliche Verlauf ist unbestimmt: Überbewertungen können über Jahre bestehen, sich durch Seitwärtsbewegung und Inflation abbauen oder abrupt korrigieren. Zur Einordnung des österreichischen Marktes bestehen unterschiedliche Auffassungen. Die einen verweisen auf die starke Preisentwicklung der vergangenen Jahre, auf verschlechterte Leistbarkeit und auf gestiegene Preis-Miete-Verhältnisse.
Die anderen betonen die im internationalen Vergleich konservative Kreditvergabe, den hohen Anteil von Eigennutzern, die strukturelle Knappheit in Ballungsräumen und die Tatsache, dass Preiskorrekturen in Phasen steigender Zinsen bereits stattgefunden haben. Beide Argumentationslinien stützen sich auf reale Daten. Für Käufer folgt daraus weniger eine Marktprognose als eine Konsequenz für die eigene Kalkulation. Wer eine Finanzierung so gestaltet, dass sie auch bei deutlich höheren Zinsen, mehreren Monaten Ertragsausfall und stagnierenden Preisen trägt, ist gegen Fehleinschätzungen weitgehend geschützt. Wer dagegen auf Wertsteigerung angewiesen ist, um die Finanzierung darzustellen, trägt ein Risiko, das sich nicht durch Marktbeobachtung auflösen lässt.
Für Eigennutzer relativiert sich die Frage zusätzlich. Wer langfristig selbst bewohnt, realisiert Preisschwankungen nicht und profitiert von der Ersparnis der Miete. Entscheidend ist dann weniger der Einstiegszeitpunkt als die Tragfähigkeit der Belastung über die gesamte Laufzeit. Für Anleger mit kürzerem Horizont ist die Frage dagegen unmittelbar relevant, weil Transaktionskosten und mögliche Preiskorrekturen zusammenwirken. Eine Haltedauer von wenigen Jahren trägt die Nebenkosten eines Erwerbs selten.