Das Sachwertverfahren ist eines von drei gesetzlich vorgesehenen Bewertungsverfahren: Es addiert den Bodenwert und den um das Alter verminderten Gebäudewert. Angewendet wird es vor allem dort, wo Vergleichspreise und Mieterträge fehlen. Am Ende wird das Ergebnis mit einem aus tatsächlichen Verkäufen abgeleiteten Faktor an das Marktniveau angepasst.
Ausführlich erklärt
Das Sachwertverfahren ist eines der drei im Liegenschaftsbewertungsgesetz vorgesehenen Wertermittlungsverfahren. Es ermittelt den Wert aus der Summe von Bodenwert und Zeitwert der baulichen Anlagen und kommt vor allem dort zur Anwendung, wo weder ausreichend Vergleichspreise vorliegen noch ein Ertragsbezug besteht. Der Ablauf folgt einem festen Schema. Zunächst wird der Bodenwert gesondert ermittelt, üblicherweise über einen Vergleich mit Kaufpreisen ähnlicher unbebauter Grundstücke; herangezogen wird dabei vor allem die Kaufpreissammlung des Grundbuchs.
Im zweiten Schritt werden die Neuherstellungskosten der baulichen Anlagen ermittelt. Grundlage sind Baukostenkennwerte je Quadratmeter Brutto- oder Nettogeschossfläche beziehungsweise je Kubikmeter umbauten Raums, differenziert nach Gebäudeart, Ausstattungsstandard und Region. Wichtig ist die Konsistenz: Der Kennwert muss zu jener Flächengröße passen, mit der er multipliziert wird. Im dritten Schritt erfolgt die Alterswertminderung.
Sie bildet die bereits verbrauchte Nutzungsdauer ab und ergibt sich aus dem Verhältnis des Alters zur Gesamtnutzungsdauer. Maßgeblich ist dabei nicht das nominelle Baujahr, sondern der tatsächliche Zustand: Durchgeführte Sanierungen verlängern die Restnutzungsdauer und verringern damit die Wertminderung; Instandhaltungsrückstände wirken umgekehrt. Gebräuchlich sind lineare Ansätze sowie Modelle, die die einzelnen Bauteile mit ihren jeweiligen Erneuerungszyklen und Kostenanteilen gewichten. Im vierten Schritt werden Bauschäden und Baumängel als gesonderte Abschläge berücksichtigt, soweit sie nicht bereits über eine verkürzte Restnutzungsdauer erfasst sind.
Hier ist auf Doppelerfassung zu achten – ein häufiger Fehler. Fünftens werden die Außenanlagen mit ihrem Zeitwert angesetzt: Zufahrt, Einfriedung, Terrassen, Bepflanzung, Ver- und Entsorgungsleitungen auf dem Grundstück. Der entscheidende sechste Schritt ist die Marktanpassung. Der bis dahin ermittelte vorläufige Sachwert bildet Herstellungskosten ab, nicht das Marktgeschehen.
Über einen aus tatsächlichen Transaktionen abgeleiteten Faktor wird er an das Marktniveau angeglichen. In gefragten Lagen liegt dieser Faktor über eins, in Regionen mit schwacher Nachfrage darunter. Ein Gutachten ohne diesen Schritt liefert keinen Verkehrswert. Zur Abgrenzung: Das Vergleichswertverfahren stützt sich auf realisierte Kaufpreise ähnlicher Objekte und ist bei Eigentumswohnungen und Grundstücken die erste Wahl.
Das Ertragswertverfahren leitet den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen ab und ist bei vermieteten Objekten maßgeblich. In der Praxis werden häufig mehrere Verfahren gerechnet und die Ergebnisse begründet gewichtet. Für Auftraggeber lohnt der Blick auf die Annahmen: Baukostenkennwert, angesetzte Gesamtnutzungsdauer, Herleitung der Alterswertminderung und vor allem der Marktanpassungsfaktor. Werden diese Größen ohne Begründung genannt, ist das Gutachten angreifbar und gegenüber Dritten schwer verwendbar.
Für Bauherren enthält das Verfahren eine wichtige Botschaft: Investierte Herstellungskosten sind nicht automatisch werterhöhend. In Regionen mit schwacher Nachfrage liegt der Marktanpassungsfaktor unter eins – ein aufwendig errichtetes Haus lässt sich dort nicht zu den Herstellungskosten veräußern.