Der Jahresrohertrag ist die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielbare Jahresmiete einer Liegenschaft und die Ausgangsgröße der Ertragsbewertung – nicht die zufällig vereinbarte Miete. Liegt die tatsächliche Miete wegen mietrechtlicher Bindungen darunter, ist mit ihr zu rechnen, solange die Bindung besteht. Betriebskosten und Umsatzsteuer zählen als Durchlaufposten nicht dazu.
Ausführlich erklärt
Der Jahresrohertrag ist die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielbare Jahresmiete einer Liegenschaft. Er ist die Ausgangsgröße des Ertragswertverfahrens: Von ihm werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, woraus sich der Reinertrag ergibt, der anschließend kapitalisiert wird. Entscheidend ist das Wort nachhaltig. Der Rohertrag ist nicht identisch mit der aktuell vereinnahmten Miete.
Maßgeblich ist, was dauerhaft erzielt werden kann – nicht, was zufällig gerade vereinbart wurde. Daraus ergeben sich mehrere Konsequenzen. Liegt die Ist-Miete über dem Marktniveau, etwa aufgrund einer besonderen Vertragssituation oder eines Mieters mit ungewöhnlicher Zahlungsbereitschaft, ist der Ansatz nach unten zu korrigieren. Liegt sie darunter, weil mietrechtliche Bindungen greifen – Kategoriemietzins, niedriger Richtwertmietzins, langjährige Altverträge –, ist mit der tatsächlichen Miete zu rechnen, solange die Bindung besteht.
Das erzielbare Potenzial wird dann gesondert bewertet, häufig über einen Barwert der künftigen Anhebungsmöglichkeit, nicht durch schlichtes Ansetzen der Marktmiete. Bei leerstehenden Einheiten wird üblicherweise die marktübliche Miete angesetzt, sofern sie tatsächlich vermietbar sind. Struktureller, dauerhafter Leerstand ist dagegen bereits im Rohertrag zu berücksichtigen und nicht erst über das Mietausfallwagnis – andernfalls würde dieselbe Belastung doppelt erfasst. Nicht zum Rohertrag zählen Betriebskosten und Umsatzsteuer, weil sie Durchlaufposten sind.
Ebenso wenig zählen einmalige Zahlungen wie Ablösen oder Baukostenbeiträge dazu. Erträge aus Nebennutzungen – Werbeflächen an der Fassade, Antennenstandorte, Automatenaufstellung, vermietete Stellplätze – sind hingegen einzurechnen, sofern sie nachhaltig anfallen. Für die Herleitung dienen der Abgleich mit Vergleichsmieten in derselben Lage, die Auswertung von Mietspiegeln und Marktberichten sowie – bei mietrechtlich gebundenen Objekten – die Berechnung des zulässigen Höchstmietzinses. Die Qualität eines Bewertungsgutachtens lässt sich gut daran erkennen, wie der Rohertrag begründet wird.
Ein Gutachten, das schlicht die Ist-Miete übernimmt, ohne sie am Markt zu spiegeln, ist ebenso angreifbar wie eines, das eine Marktmiete ansetzt, obwohl langjährige Bindungen deren Erzielung ausschließen. Für Käufer von Anlageobjekten folgt daraus ein praktischer Prüfschritt: Die im Exposé genannte Rendite ist danach zu befragen, ob sie auf der Ist-Miete oder auf einer angenommenen Marktmiete beruht – und bei letzterer, wann diese realistisch erzielbar wäre. Zu beachten ist schließlich, dass der Rohertrag noch keine Aussage über den Ertrag trifft. Erst nach Abzug der Bewirtschaftungskosten – Verwaltung, Instandhaltung, nicht überwälzbare Betriebskosten und Mietausfallwagnis – ergibt sich der Reinertrag, der die Grundlage der Kapitalisierung bildet.
Erst danach wird der auf den Grund und Boden entfallende Anteil berücksichtigt und der verbleibende Gebäudeertragsanteil über die Restnutzungsdauer kapitalisiert; abschließend wird der Bodenwert wieder hinzugerechnet. Erst diese Kette ergibt den Ertragswert. Der Rohertrag steht damit am Anfang, nicht am Ende der Rechnung.