Kaufpreis geteilt durch Fläche ergibt den Quadratmeterpreis – ein Filter für die erste Orientierung, kein Wertmaßstab. Vergleichbar sind zwei Objekte nur, wenn dieselbe Flächendefinition zugrunde liegt und Balkone und Terrassen gleich behandelt werden. Kleine Wohnungen erzielen je Quadratmeter höhere Werte als große – teurer sind sie deshalb nicht.
Ausführlich erklärt
Der Quadratmeterpreis ist die meistverwendete Kennzahl beim Vergleich von Immobilien: Kaufpreis geteilt durch Fläche. Seine Einfachheit ist zugleich seine Schwäche, weil zahlreiche Faktoren darin verschwinden. Die erste und häufigste Fehlerquelle ist die Flächenbasis. Nutzfläche im mietrechtlichen Sinn, in der Vermarktung beworbene Wohnfläche, Nettogeschossfläche nach ÖNORM und Bruttogeschossfläche werden unterschiedlich ermittelt.
Werden Freiflächen wie Balkone und Terrassen anteilig eingerechnet, sinkt der rechnerische Quadratmeterpreis, ohne dass sich am Objekt etwas ändert. Vor jedem Vergleich ist daher zu klären, welche Definition zugrunde liegt und ob Freiflächen enthalten sind. Die zweite Besonderheit ist der Zusammenhang mit der Objektgröße. Der Quadratmeterpreis verläuft degressiv: Kleine Wohnungen erzielen höhere Werte je Quadratmeter als große, weil Bad, Küche und Vorraum als Fixbestandteile auf weniger Fläche entfallen und weil der absolute Kaufpreis den Interessentenkreis begrenzt.
Eine Garçonnière mit hohem Quadratmeterpreis ist daher nicht automatisch teurer als eine große Wohnung mit niedrigerem Wert. Drittens verschwinden im Quadratmeterpreis sämtliche qualitativen Unterschiede. Stockwerk und Lift, Ausrichtung und Belichtung, Grundrissqualität, Zustand des Hauses, Höhe der Erhaltungsrücklage, Energiekennwerte, Freiflächen, Stellplatz und – bei vermieteten Objekten – mietrechtliche Bindungen wirken erheblich auf den Wert, ohne in der Kennzahl sichtbar zu werden. Bei Grundstücken gilt eine eigene Logik.
In verdichteten Lagen bemisst sich der Wert weniger nach der Grundfläche als nach der realisierbaren Geschoßfläche; Projektentwickler rechnen daher mit einem Preis je Quadratmeter erzielbarer Geschoßfläche. Zwei gleich große Grundstücke mit unterschiedlicher zulässiger Dichte haben grundlegend verschiedene Werte. Sinnvoll eingesetzt ist der Quadratmeterpreis als Filter und als Plausibilitätsprüfung. Er beantwortet die Frage, ob ein Angebot in der Größenordnung des Marktniveaus liegt, und macht auffällige Abweichungen sichtbar – nach oben wie nach unten.
Ein deutlich unter dem Niveau liegender Wert hat fast immer eine benennbare Ursache: Zustand, Lage im Haus, Bindungen, Sanierungsstau oder eine Belastung im Grundbuch. Für eine belastbare Bewertung ist er dagegen unzureichend. Das Vergleichswertverfahren arbeitet zwar ebenfalls mit Flächenpreisen, passt sie aber über begründete Zu- und Abschläge an die konkreten Merkmale an. Für die Praxis empfiehlt sich, alle betrachteten Objekte nach derselben Flächendefinition zu rechnen und die Abweichungen anschließend qualitativ zu erklären.
Bei Anlageobjekten ist ergänzend der Vervielfacher aussagekräftiger – das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettomiete. Er bildet den Ertrag ab und ist daher für die Beurteilung eines vermieteten Objekts geeigneter als der reine Flächenpreis. Für Verkäufer gilt schließlich: Ein Quadratmeterpreis, der über dem Marktniveau liegt, muss begründbar sein. Lässt sich der Unterschied nicht mit konkreten Merkmalen erklären, führt er zu langer Vermarktungsdauer und am Ende zu einem schlechteren Ergebnis.