Was eine Immobilie an einem bestimmten Stichtag bei normalem Verkauf einbringen sollte, ist ihr Marktwert. Vorausgesetzt sind sachkundige Beteiligte ohne Zwang und genügend Vermarktungszeit. In Österreich heißt dieselbe Größe Verkehrswert. Ein garantierter Erlös ist er nicht – erzielt wird, was Vermarktung, Zeitpunkt und Verhandlung hergeben.
Ausführlich erklärt
Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Käufer nach angemessener Vermarktungsdauer in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr übertragen werden sollte – wobei beide Parteien sachkundig und umsichtig handeln und nicht unter Zwang stehen. Diese Definition stammt aus den internationalen Bewertungsstandards und findet sich sinngemäß auch im europäischen Bankenaufsichtsrecht. In Österreich entspricht ihr der Verkehrswert, wie ihn das Liegenschaftsbewertungsgesetz definiert: jener Preis, der bei einer Veräußerung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise zu erzielen wäre. Beide Begriffe meinen praktisch dasselbe; Marktwert ist der international übliche, Verkehrswert der österreichische Rechtsbegriff. Mehrere Elemente der Definition sind bedeutsam.
Der Stichtagsbezug: Ein Marktwert gilt für einen bestimmten Tag, weil sich Marktverhältnisse ändern. Die angemessene Vermarktungsdauer: Ein Notverkauf unter Zeitdruck ergibt keinen Marktwert. Die Sachkunde beider Parteien: Ein Preis, der auf Informationsvorsprung beruht, ist kein Marktwert. Und das Fehlen von Zwang: Zwangsversteigerungen und Verkäufe aus Notlagen bleiben außer Betracht. Ausdrücklich unberücksichtigt bleiben ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse.
Der besondere Liebhaberwert eines einzelnen Interessenten, eine familiäre Beziehung zwischen den Parteien oder ein strategisches Interesse eines Nachbarn an der Arrondierung fließen nicht ein. Zu unterscheiden ist der Marktwert von mehreren verwandten Größen. Der Marktpreis ist der in einer konkreten Transaktion tatsächlich bezahlte Betrag; er kann darüber oder darunter liegen. Der Beleihungswert einer Bank ist bewusst vorsichtiger angesetzt und soll auch bei ungünstiger Marktentwicklung Bestand haben. Der Grundstückswert nach dem Grunderwerbsteuergesetz ist eine steuerliche Rechengröße und liegt regelmäßig unter dem Marktwert.
Der Einheitswert schließlich beruht auf Wertverhältnissen aus dem Jahr 1973 und hat mit dem Marktwert nichts zu tun. Ermittelt wird der Marktwert nach den drei Verfahren des Liegenschaftsbewertungsgesetzes – Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert –, wobei sich die Wahl danach richtet, wie ein Objekt üblicherweise am Markt gehandelt wird. Häufig werden mehrere Verfahren gerechnet und die Ergebnisse begründet gewichtet. Für die Praxis ist wesentlich, dass ein Marktwert stets für einen bestimmten Zweck ermittelt wird. Eine Bewertung für eine Erbteilung, für ein Gerichtsverfahren oder für steuerliche Zwecke kann zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, weil jeweils andere Wertbegriffe und Annahmen maßgeblich sind.
Der Zweck sollte daher bei der Beauftragung ausdrücklich benannt werden. Für Eigentümer ist der Marktwert die relevante Größe, um das eigene Vermögen einzuschätzen, eine Finanzierung zu planen oder eine Preisvorstellung zu entwickeln. Er ist allerdings kein garantierter Erlös: Was tatsächlich erzielt wird, hängt von Vermarktung, Zeitpunkt und Verhandlung ab. Für Käufer ist der Marktwert ein Orientierungsmaßstab, ob eine Preisvorstellung im Rahmen liegt. Er ersetzt aber nicht die eigene Kalkulation: Entscheidend bleibt, ob die Finanzierung tragfähig ist und das Objekt zu den eigenen Bedürfnissen passt.