Eine Liegenschaftsbewertung ermittelt, was eine Immobilie wert ist, etwa für Kauf, Finanzierung, Erbteilung oder Gericht. Wer sie beauftragt, nennt Zweck und Stichtag und liefert vollständige Unterlagen, denn Lücken führen zu vorsichtigeren Ansätzen. Belastbar ist ein Gutachten nur, wenn es seine Annahmen nachvollziehbar begründet.
Ausführlich erklärt
Liegenschaftsbewertung ist der in Österreich fachlich übliche Ausdruck für die Ermittlung des Werts einer Liegenschaft. Während sich ein eigener Beitrag mit den Verfahren befasst, geht es hier um die Praxis: Wann braucht man eine Bewertung, wie beauftragt man sie, und was ist mit dem Ergebnis anzufangen? Anlässe gibt es zahlreiche. Bei Kauf und Verkauf dient sie der Preisfindung und der Absicherung gegen Fehleinschätzungen. Bei Finanzierungen ermittelt die Bank einen eigenen Beleihungswert, der bewusst unter dem Verkehrswert liegt.
In Erbteilungen, bei Schenkungen und bei der nachehelichen Aufteilung schafft sie eine gemeinsame Grundlage. Bei Gesellschafterauseinandersetzungen, Enteignungen und in gerichtlichen Verfahren ist sie ohnehin erforderlich. Steuerlich wird sie herangezogen, um einen geringeren Grundstückswert oder eine kürzere Restnutzungsdauer nachzuweisen. Bei der Auswahl der Person kommt es auf Qualifikation und Zweck an. Für gerichtliche Verfahren und für Nachweise gegenüber Behörden sind allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige maßgeblich, die in der Sachverständigenliste der Justiz geführt werden.
Für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen können auch Immobilientreuhänder und Ziviltechniker im Rahmen ihrer Befugnis tätig werden. Wichtig ist die Unabhängigkeit: Wer zugleich am Verkauf beteiligt ist, befindet sich in einem Interessenkonflikt. Für die Beauftragung sollten Zweck und Stichtag von Beginn an genannt werden, weil davon Methodik und Ergebnis abhängen. Eine Bewertung für eine Erbteilung folgt anderen Annahmen als eine für Finanzierungszwecke. Bereitzustellen sind die Unterlagen: aktueller Grundbuchsauszug samt Lastenblatt und Urkunden zu unklaren Eintragungen, Pläne und Nutzflächenaufstellung, Auszug aus dem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, Bauakt beziehungsweise Baubewilligung und Benützungsbewilligung, Energieausweis, bei Wohnungseigentum Nutzwertgutachten, Jahresabrechnungen, Versammlungsprotokolle und Rücklagenstand, bei vermieteten Objekten Mieterliste und Betriebskostenabrechnungen.
Je vollständiger die Grundlage, desto belastbarer das Ergebnis – fehlende Unterlagen führen zu vorsichtigeren Ansätzen. Die Kosten richten sich nach Aufwand und Objektgröße und werden pauschal oder nach Stundensatz vereinbart; in gerichtlichen Verfahren nach dem Gebührenanspruchsgesetz. Gemessen an den Beträgen, um die es geht, sind sie in aller Regel gut investiert. Beim Lesen des Ergebnisses lohnt der Blick auf die Annahmen: angesetzte Miete, Bewirtschaftungskosten, Kapitalisierungszinssatz, Restnutzungsdauer und die einzeln ausgewiesenen Zu- und Abschläge. Ein Gutachten, das diese Größen nachvollziehbar begründet, ist belastbar; eines, das sie ohne Herleitung nennt, ist angreifbar.
Zu beachten ist schließlich die Zweckbindung. Ein Gutachten wird für einen bestimmten Zweck und Stichtag erstellt und ist nicht beliebig übertragbar. Wer eine Bewertung aus einem Erbteilungsverfahren später einer Bank vorlegt, wird feststellen, dass diese ihren eigenen Beleihungswert ermittelt – der bewusst vorsichtiger angesetzt wird. Für eine erste Orientierung ohne konkreten Anlass genügt häufig eine Markteinschätzung durch einen Makler oder ein Online-Modell. Für rechtlich bedeutsame Zwecke ersetzt das ein Gutachten allerdings nicht.