Die Nutzungsdauer ist der Zeitraum, über den ein Gebäude nutzbar ist; technisch, wirtschaftlich und steuerlich wird sie unterschiedlich bemessen. Für die Bewertung zählt die wirtschaftliche: Sie endet, wenn die Erträge den Aufwand nicht mehr rechtfertigen oder das Objekt nicht mehr nachgefragt wird. Sanierungen verlängern sie, Rückstände verkürzen sie.
Ausführlich erklärt
Die Nutzungsdauer beschreibt den Zeitraum, über den ein Gebäude genutzt werden kann. Der Begriff wird in drei unterschiedlichen Bedeutungen verwendet, die sorgfältig auseinanderzuhalten sind, weil sie zu deutlich verschiedenen Ergebnissen führen. Die technische Nutzungsdauer bezeichnet den Zeitraum bis zum Ende der physischen Funktionsfähigkeit tragender Bauteile. Sie ist bei massiven Gebäuden sehr lang – Fundamente, tragende Wände und Decken überdauern häufig Jahrhunderte, sofern sie erhalten werden.
Für die Bewertung ist sie deshalb selten die begrenzende Größe. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung möglich ist. Sie endet, wenn die Erträge die notwendigen Aufwendungen nicht mehr rechtfertigen oder wenn ein Objekt am Markt nicht mehr nachgefragt wird – etwa wegen ungünstiger Grundrisse, hoher Energiekosten oder überholter Ausstattung. Sie ist damit regelmäßig kürzer als die technische und für die Bewertung die maßgebliche Größe.
Die steuerliche Nutzungsdauer schließlich bestimmt, über welchen Zeitraum die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes abgeschrieben werden. Das Einkommensteuerrecht sieht dafür pauschale Sätze vor, die je nach Nutzung differieren. Ein Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer ist möglich, erfordert aber ein entsprechendes Gutachten und wird von der Finanzverwaltung streng geprüft. In der Bewertung ist die Restnutzungsdauer maßgeblich: der verbleibende Zeitraum wirtschaftlicher Nutzbarkeit ab dem Bewertungsstichtag.
Sie fließt in das Ertragswertverfahren über den Vervielfältiger ein – je länger die Restnutzungsdauer, desto höher der Barwert der künftigen Erträge – und in das Sachwertverfahren über die Alterswertminderung. Ermittelt wird sie nicht schematisch aus dem Baujahr, sondern aus dem tatsächlichen Zustand. Durchgeführte Sanierungen verlängern sie, Instandhaltungsrückstände verkürzen sie. Eine Generalsanierung mit Erneuerung von Dach, Fassade, Fenstern und Haustechnik kann die Restnutzungsdauer erheblich verlängern; ein unsaniertes Gebäude gleichen Baujahrs hat eine deutlich kürzere.
Bei der Anwendung ist auf Doppelerfassungen zu achten. Ein Instandhaltungsrückstand darf nicht gleichzeitig über eine verkürzte Restnutzungsdauer, erhöhte Bewirtschaftungskosten und einen zusätzlichen Abschlag berücksichtigt werden. Für Eigentümer folgt daraus ein praktischer Zusammenhang: Instandhaltung ist nicht nur Werterhaltung, sondern verlängert die wirtschaftliche Nutzbarkeit und damit den Wert unmittelbar. Für Käufer ist die Frage nach durchgeführten Sanierungen samt Jahr und Umfang daher eine der wichtigsten überhaupt.
Bei einzelnen Bauteilen ist die Betrachtung differenzierter. Dach, Fassade, Fenster, Heizung sowie Elektro- und Sanitärinstallationen haben eigene Erneuerungszyklen, die deutlich kürzer sind als die Nutzungsdauer des Gebäudes. Wer diese Zyklen mit dem Zeitpunkt der letzten Erneuerung abgleicht, kann den Investitionsbedarf der kommenden zwei Jahrzehnte gut abschätzen. Diese Aufstellung ist zugleich die Grundlage für eine angemessene Rücklagendotierung im Wohnungseigentum und für die eigene Vorsorge beim Eigenheim.