Das Ertragswertverfahren ist eines der drei im Gesetz vorgesehenen Verfahren zur Wertermittlung und wird dort angewendet, wo eine Liegenschaft üblicherweise zur Ertragserzielung genutzt wird. Bodenwert und Gebäudeertrag werden getrennt gerechnet und am Ende zusammengezählt. Bei einem Gutachten lohnt der Blick darauf, welche Miete, Kosten, Zinssatz und Restnutzungsdauer angesetzt wurden.
Ausführlich erklärt
Das Ertragswertverfahren ist eines der drei im österreichischen Liegenschaftsbewertungsgesetz vorgesehenen Wertermittlungsverfahren – neben dem Vergleichswert- und dem Sachwertverfahren. Angewendet wird es dort, wo eine Liegenschaft üblicherweise zur Ertragserzielung genutzt wird: bei Zinshäusern, vermieteten Wohnungen, Büro- und Geschäftsobjekten sowie bei Gewerbe- und Spezialimmobilien. Der Ablauf folgt einem festen Schema. Zunächst wird der Bodenwert gesondert ermittelt, üblicherweise über einen Vergleich mit Verkaufspreisen ähnlicher unbebauter Grundstücke.
Danach wird der Rohertrag festgestellt, also die nachhaltig erzielbare Jahresmiete ohne Betriebskosten. Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen – Verwaltung, Instandhaltung, nicht überwälzbare Betriebskosten und Mietausfallwagnis –, woraus sich der Reinertrag ergibt. Vom Reinertrag wird die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen, sodass der Gebäudeertragsanteil verbleibt. Dieser wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich aus Liegenschaftszinssatz und wirtschaftlicher Restnutzungsdauer errechnet.
Zuletzt wird der Bodenwert wieder hinzugezählt. Der Vervielfältiger – auch Barwertfaktor genannt – ist das rechnerische Herzstück. Er bildet ab, wie viel eine über eine bestimmte Zahl von Jahren fließende Zahlungsreihe heute wert ist. Je niedriger der Zinssatz und je länger die Restnutzungsdauer, desto höher der Faktor.
Tabellenwerke und Bewertungssoftware liefern ihn; wichtiger als die Rechnung ist das Verständnis, dass Zinssatz und Restnutzungsdauer die beiden empfindlichsten Annahmen sind. In der Praxis bestehen mehrere Varianten. Beim vereinfachten Verfahren wird der Reinertrag ohne gesonderte Bodenwertverzinsung kapitalisiert, was bei Objekten mit geringem Bodenwertanteil vertretbar ist. Bei größeren und komplexeren Objekten kommt zunehmend die Discounted-Cash-Flow-Methode zum Einsatz, die die Zahlungsströme Jahr für Jahr über einen Betrachtungszeitraum prognostiziert und am Ende einen Restwert ansetzt.
Diese Methode bildet auslaufende Mietverträge, geplante Sanierungen und Leerstandsphasen genauer ab, verlangt dafür aber mehr Annahmen. Abzugrenzen ist das Verfahren von den beiden anderen. Das Vergleichswertverfahren stützt sich auf tatsächliche Kaufpreise ähnlicher Objekte und ist bei Eigentumswohnungen und Grundstücken die erste Wahl. Das Sachwertverfahren addiert Bodenwert und Zeitwert der baulichen Anlagen und wird vor allem bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Objekten ohne Ertragsbezug herangezogen.
In der Praxis werden häufig mehrere Verfahren gerechnet und die Ergebnisse gewichtet. Für Auftraggeber eines Gutachtens lohnt der Blick auf die Annahmen: angesetzte Miete, Bewirtschaftungskosten, Zinssatz und Restnutzungsdauer. Sie sind nachvollziehbar zu begründen – daran erkennt man die Qualität einer Bewertung. Zu beachten ist ferner, dass ein Gutachten stets für einen bestimmten Zweck und Stichtag erstellt wird.
Eine Bewertung für Finanzierungszwecke, für ein Gerichtsverfahren, für eine Erbteilung oder für steuerliche Zwecke kann zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, weil jeweils andere Wertbegriffe und Annahmen maßgeblich sind. Wer ein Gutachten beauftragt, sollte den Zweck daher von Beginn an klar benennen.